나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500553 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 856-68 신성빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 “주안3동행정복지센터” 남동측 인근에 위치하며,주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 판매시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 인조석붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 세로변에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500553 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 856-68 신성빌라 3층 301호

* 구 주소: 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 44-18 (주안동)

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 18.02㎡ (약 5.45평)

* 건물면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

* 건축물 사용승인일: 1997년 3월 18일

* 감정가: 94,000,000원

1.2. 권리관계

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2024년 8월 2일자 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액 1,056,000,000원)

* 총 등기부채권액: 1,166,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 주거환경개선지구로, 2006년 12월 31일 사업이 완료되었습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 권리 관계를 시사하며, 매각 과정 및 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 인접 도로상태 양호, 남측으로 세로변에 접함.

* 건물 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 위생, 급배수, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 판매시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 본 물건지 인근으로 주안2,4동 일원 재정비촉진지구 사업이 진행되었거나 진행 중이며, 신축 아파트 단지들이 들어서고 있습니다. 또한, 주안8동 구역 재개발 사업도 추진될 예정으로, 지역의 도시 기능 회복 및 주거 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 상권 분석

* 대상 물건이 소재한 주안동 일대는 과거 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달했던 지역입니다. 최근 재개발 사업들을 통해 신축 아파트 단지가 조성되면서 주거 환경이 개선되고 있습니다.

* 인근 신기시장 등 전통시장과 더불어 상업 시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 다만, 일부 지역에서는 과거 상권이 침체된 사례도 언급되고 있어, 지역별 상권 활성화 정도를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 주안역 주변으로 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있습니다.

4. 생활 정보

* 주변에는 주안3동행정복지센터가 위치하고 있습니다.

* 교육 시설 관련하여, 검색 결과에 따르면 인근에 초등학교와 중학교가 도보권 내에 통학 가능한 것으로 언급되어 자녀가 있는 가구에 적합할 수 있습니다.

* 생활 편의 시설로는 백화점, 대형마트, 영화관 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 인천 미추홀구 주안동 일대 일부 지역은 과거 모텔촌 형성, 성매매 및 사기 등 범죄 관련 기사들이 언급되는 등 치안 관련 이슈가 제기된 바 있습니다. 또한, 재개발 구역 내 쓰레기 무단 투기 문제 등이 발생했던 사례도 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수 조건 변경은 경매 절차, 낙찰 후 인수 조건, 또는 HUG와의 협상 과정에 예상치 못한 변수를 만들 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업이 완료된 지구이나, 향후 추가적인 도시 정비 계획이나 지역 개발에 따라 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 권리관계 복잡성: HUG가 채권자이자 임차인으로 직접적으로 관련된 상황으로, HUG의 채권 회수 및 부동산 처리 의지가 강하게 작용할 수 있습니다.

* 잠재적 혐오시설 및 치안 문제: 검색 결과에서 주안동 일부 지역의 치안 문제 및 과거 쓰레기 무단 투기 사례 등이 언급되었습니다. 정확한 위치를 파악하기 위해서는 현장 확인이 필요하나, 주변 환경 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 권리분석 상세

6.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유환규)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-04

* 확정일자: 2022-02-09

* 배당신고일자: 2024-04-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 대항력이 없으므로, 임차 보증금 110,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. HUG는 임차인으로서 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 채권자로서의 지위도 가지고 있습니다.

6.2. 등기부 요약

* 갑12 (2012-07-25): 소유권 이전 (김흥숙)

* 갑16 (2018-09-07): 소유권 이전 (이상현)

* 을16 (2024-04-11): 주택임차권 (유환규, 금110,000,000원, 전입 2022-3-4, 확정 2022-2-9) - 말소 예정

* 갑18 (2022-05-24): 소유권 이전 (천민수)

* 갑19 (2024-08-02): 가압류 (주택도시보증공사, 금1,056,000,000원) - 말소기준권리

* 갑20 (2026-01-22): 강제경매 (주택도시보증공사, 금110,000,000원, 사건번호: 2026타경500553)

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 순위 16번 주택임차권 등기(유환규)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리인 가압류(갑19) 및 그보다 후순위인 강제경매(갑20) 등이 모두 말소 대상이므로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

7. 시세 분석 및 투자 가치

7.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 사례 1: 43.33㎡ (약 13.1평) - 8,200만원 (평당 약 62.6만원) - 2001년식

* 사례 2: 44.77㎡ (약 13.5평) - 12,200만원 (평당 약 90.3만원) - 2012년식

* 사례 3: 44.4㎡ (약 13.4평) - 9,000만원 (평당 약 67.2만원) - 1993년식

* 본 물건은 49.14㎡ (약 14.86평)이며, 감정가는 9,400만원입니다.

* 평균 시장가 평당 단가 약 73.4만원 적용 시, 본 물건의 시장가치는 약 10,908만원 (14.86평 * 73.4만원/평)으로 추정됩니다.

* 감정가(9,400만원)는 주변 시세 평균 추정가(약 10,908만원)보다 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 본 물건은 비교 사례보다 면적이 다소 넓고, 건물의 연식(1997년식)은 중간 정도에 해당합니다. 비교 사례 중 최신 연식(2012년식)의 주택이 최고가(12,200만원)로 거래된 점은 신축 및 리모델링 여부에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있음을 시사합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경 분석

* 채권자인 HUG가 주택임차권자로도 등재되어 있으며, 대항력은 없으나 말소 동의 확약서를 제출한 상황입니다. 이는 HUG가 채권 회수를 위해 경매 절차에 적극적으로 관여하고 있음을 보여줍니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 경매 물건 인수 시 적용하는 내부 조건이 변경되었음을 의미합니다. 이는 HUG가 해당 물건의 매각 전략, 가격 협상 조건, 또는 인수 주체에 대한 특정 조건을 변경했을 가능성이 있습니다. HUG의 높은 채권 금액(약 11.66억원)을 고려할 때, HUG는 채권 회수를 최우선 목표로 할 것이며, 변경된 조건은 낙찰가나 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 94,000,000원

* 주변 시세 분석 기반 추정가: 약 109,000,000원

* HUG의 채권 규모와 경매 진행 상황, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항을 고려할 때, 본 물건은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁자의 수, HUG의 입찰 참여 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 이상, 시세 범위 하단에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 98,000,000원에서 108,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

9. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 매력이 있습니다.

* 주변 지역의 재개발 사업 진행으로 인해 향후 생활 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계는 HUG의 가압류 및 강제 경매가 말소기준권리가 되어 있어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 인수 가능합니다. 임차인의 대항력은 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경 사항 및 HUG의 채권 규모 등을 고려할 때, 경매 절차 및 낙찰 후 관련 이슈를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 또한, 일부 지역의 치안 및 환경 문제 가능성도 고려하여 현장 조사가 필수적입니다.

10. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 시세차익 기대 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 호재: 주안동 일대 진행 중이거나 예정된 재개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득.

* HUG 관련 이슈: HUG가 채권자이자 임차인으로 직접 관여하는 만큼, HUG의 적극적인 채권 회수 의지가 가격 결정에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 잠재적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.