나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500514 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 105동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북측 인근에 소재하며, 부근은 중대형 아파트단지 및 중소형 연립,다세대주택이 혼재하는 공동주택지대로서 주거의 제반 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상5층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2012.06.20.) 외벽 : 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시창호 이중창 마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남서측으로 로폭 약 8m내외의 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(마전지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500514 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 105동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 119,000,000원

토지면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

토지지분: 32.057783687943264㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.58㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.58㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 사용승인일: 2012.06.20

- 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

- 층수: 지상 5층 중 5층 501호

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 마전고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중대형 아파트단지와 중소형 연립, 다세대주택이 혼재된 공동주택지대로 주거 환경이 양호합니다.

차량 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부현황 요약:

- 갑구: 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 부산지방법원 2023카단105644 가압류입니다. (cite:집합건물 등기부요약)

- 을구: 주택임차권(이정남, 150,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다. (cite:집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항)

임차인 현황:

- 임차인: 이준갑

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-21

대항력: 없음

- 임차인: 주택도시보증공사(이정남)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-09-14

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기되어 있으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. (cite:임차인 현황, 집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 을구 순위 7번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (cite:물건명세서 참고사항)

말소기준권리:

- 부산지방법원 2023카단105644 가압류 (2023.09.19 접수) (cite:집합건물 등기부요약)

권리분석 종합 의견:

- 현재 등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이하로서, 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

- 등기부상 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- '임차인 현황' 상 기재된 이준갑 씨와 주택도시보증공사의 임차인 모두 '대항력 없음'으로 표기되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 부분은 현재 권리분석 결과와 상충되므로, 현장 확인 및 추가적인 조사를 통해 명확히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

주변 시세 동향:

- 최근 주변 유사 물건 거래 사례를 보면, 2025년 3월 거래된 42.96㎡(약 13평)의 승보주택(1,2동)은 7,400만원에 거래되었습니다. 이 물건은 1994년 건축되었습니다. (cite:최근 매매 JSON 정보)

- 2026년 7월 거래된 59.8㎡(약 18평)의 타워팰리스4차는 15,400만원에, 49.96㎡(약 15평)의 클라우스2동은 13,000만원에 거래되었습니다. 이 물건들은 각각 2016년, 2015년에 건축되었습니다. (cite:최근 매매 JSON 정보)

유사 물건 비교:

- 본건(동아그랑빌)은 2012년 6월에 사용승인된 건물로, 면적은 45.58㎡(약 13.79평)입니다.

- 감정가는 119,000,000원으로, 이는 최근 거래된 신축 빌라(타워팰리스4차, 클라우스2동)의 거래가와 평당가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 2015-2016년식 49.96㎡ 물건이 13,000만원에 거래된 점을 감안하면, 2012년식 45.58㎡ 물건의 감정가는 약 119,000,000원 (평당 약 261,079원)으로, 유사한 시세 수준입니다.

- 반면, 1994년식 승보주택(42.96㎡)이 7,400만원에 거래된 점은 건축 연도가 오래될수록 시세가 크게 하락함을 보여줍니다.

시세 분석 종합:

- 본건의 감정가는 주변 신축급 빌라 시세에 부합하는 수준으로 평가되어 있습니다.

- 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 고려할 때, 현재의 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

- 본 물건은 마전고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 중대형 아파트 단지와 연립, 다세대 주택이 혼재되어 있어 주거 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

- 상세 편의시설 정보는 주변 지역 검색 결과에 따라 마트, 병원, 상업시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설:

- 마전고등학교가 인근에 소재하며, 주변에 다른 학교들도 위치할 가능성이 높습니다.

혐오시설 유무:

- 현재까지 파악된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (cite:인천 서구 마전동 1129-11 주변 혐오시설 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

- 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으며, 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (cite:토지이용계획 및 제한상태)

- 해당 허가 기간은 현재 시점(2026년 7월 18일)을 기준으로 만료되었거나 만료 직전입니다.

- 또한, 해당 허가는 '외국인 등의 주택용도 취득에 한함'으로, 국내 거주자 및 일반 매수자에게는 직접적인 토지거래허가 의무가 없을 가능성이 높습니다. 정확한 적용 대상 여부는 계약 시점에 재확인이 필요합니다.

대항력 있는 임차인:

- '임차인 현황' 상에는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소 예정입니다.

- 그러나, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 명시된 점은 권리분석 결과와 상충됩니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부에 대한 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 및 이해관계인 면담을 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

HUG 인수조건 변경:

- 본 건은 HUG(주택도시보증공사)와 관련하여 '인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 HUG가 채권자이거나 보증 관련하여 특정 조건으로 본 건을 인수 또는 처리할 수 있음을 시사합니다.

- HUG의 말소 동의 확약서 제출은 임차권 소멸을 위한 조치로 보이나, HUG 관련 인수 조건의 상세 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

공동담보:

- 본 건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 등기부상 채권 총액이 1,170,000,000원으로 기재되어 있어, 다른 채권자들의 권리 관계도 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. (cite:집합건물 등기부요약)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 사용승인 연차가 비교적 최신(2012년)이고 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 주거 환경이 무난하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 현재로서는 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, '대항력있는임차인'으로 기재된 부분과 'HUG 인수조건 변경' 등은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 토지거래허가구역은 국내 일반 매수자에게는 해당되지 않을 가능성이 높으며, 이미 유효 기간이 만료되었거나 만료 직전입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축(2012년식)인 다세대주택으로, 지역 내 주택 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

- '대항력있는임차인' 기재에도 불구하고, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인의 인수는 없을 것으로 보여 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다. (단, 현장 확인 필수)

- HUG가 채권자인 점과 말소 동의 확약서 제출은 HUG가 채권을 회수하기 위해 특정 절차를 진행 중임을 시사하며, 이는 매각 진행에 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 119,000,000원이며, 주변 유사 신축 빌라의 최근 시세(평당 약 26만원)와 비교할 때 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

'대항력있는임차인' 관련 불명확한 부분, HUG 인수 조건 변경 등의 특수성을 고려하고, 인수 보증금이 없는 점(0원)을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

투기적 요소나 추가적인 명도 저항 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 보수적인 관점에서 감정가의 95% ~ 105% 범위인 113,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

실제 입찰가는 투자자의 성향, 현장 조사 결과, 당시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.