나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500509 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 574-3 해오름2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, (사용승인일: 2017.06.01) 외벽: 드라이비트 등 마감, 창호: 하이새시 등 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장 도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지 구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 20 26. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500509 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 574-3 해오름2 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

토지면적: 26.45㎡ (약 8.00평)

건물면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2017년 6월 1일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 북서측 인근에 '인천기계공업고등학교'가 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

압류 (잠실세무서장, 2022-12-26)

3.2. 인수되는 권리

없음. (을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-10

* 확정일자: 2021-07-19

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

3.4. 채권 총액 및 특이사항

등기부채권 총액: 2,150,000,000원

본 물건은 'HUG 인수조건 변경' 특수물건정보가 있으며, 이는 주택도시보증공사가 임차인의 권리(대항력) 인수에 대한 조건을 변경하여 경매 절차를 진행함을 의미합니다. 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 개발 가능성

본건 소재지는 주택 및 근린시설이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 인근 지역의 최근 거래 정보(2026년 5월)를 보면, 유사 면적의 다세대주택이 8천2백만원에서 1억 2천2백만원 사이에 거래되었습니다. 해당 물건의 감정가(1억 3천7백만원)는 최근 거래 사례 중 최고가보다 다소 높으나, 건물의 건축연도(2017년)를 고려할 때 시장 상황에 따라 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 미추홀구 일부 지역에서 산업폐기물 및 쓰레기 무단 투기 관련 민원이 제기된 사례가 검색되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근린시설이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

'인천기계공업고등학교'가 인근에 위치하며, 지역 내 다른 교육 시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

HUG 인수조건 변경 물건으로, 통상적으로 낙찰자가 임차인의 보증금이나 대항력을 인수할 위험은 없으나, 관련 세부 조건을 반드시 재확인해야 합니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 채권 총액이 높아 추가적인 법적 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 위험 요소

'임대관계 미상임'이라는 기재가 있으나, 임차인 현황에 주택도시보증공사가 등재되어 있어 이는 HUG 관련 내용으로 판단됩니다. 다만, 명확한 임대 관계 파악은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 분석 요약

인천 미추홀구 주안동에 위치한 해오름2 건물 내 다세대주택입니다. 2017년에 건축된 비교적 신축 건물로, 권리관계가 명확하고 HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세를 고려한 적정 입찰가 산정이 중요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

* HUG 인수조건 변경으로 인한 명확한 권리관계: 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공): 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 전용면적 약 43~45㎡의 다세대주택이 82,000,000원에서 122,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 전용면적은 43.84㎡이며, 감정가는 137,000,000원입니다. 감정가가 최근 최고 실거래가보다 다소 높으나, 건물의 신축 연도를 고려하면 적정 가치 평가가 필요합니다. 최근 실거래가 중 2012년식 건물(122,000,000원)과 비교 시, 본 건(2017년식)은 더 신축이므로 유사하거나 높은 가치를 가질 수 있습니다. 다만, 2026년 5월의 다른 실거래가(82,000,000원, 90,000,000원)는 감정가보다 상당히 낮습니다.

주변 시세 및 건물의 상태, HUG 인수조건 변경으로 인한 권리 확보 용이성을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 시세는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 권장 입찰가

감정가 137,000,000원 대비 현재 시세 분석 결과, 보수적인 접근과 경쟁 상황을 고려하여 105,000,000원에서 115,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다. 특히, HUG 관련 조건의 최종 확인 후 신중한 입찰이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.