나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500465 [1] 인천광역시 부평구 부평동 208-9 삼오아트빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택 및 연립주택, 다가구주택, 주상용부동산, 공원, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철역(부평역(1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상5층 건물 내 제4층 제404호(사용승인: 2003.01.29.)로서 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 세로와 접하고 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 ,방화지구, 가로구역별최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경500465 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 부평동 208-9 삼오아트빌 4층404호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

103,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1.토지면적

11. 76㎡ (약 3.55평)

1.5. 2.건물면적

31. 82㎡ (약 9.62평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 주상용부동산, 공원, 학교 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한 근거리에 지하철 1호선 부평역이 위치하여 교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 현황

토지 형상은 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 토지는 북측으로 세로, 남측으로 소로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024년 09월 24일 안산시 압류 (등기부 갑4)가 말소기준권리임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(송 )

* 보증금: 114,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 07일

* 확정일자: 2022년 09월 19일

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 보증금

0원

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이시연 (2003.02.07)

* 소유권이전: 김종원 (2003.10.13)

* 소유권이전: 김영만 (2022.11.01)

* 주택임차권: 송호연 (2024.10.28, 말소)

* 압류: 안산시 (2024.09.24, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.01.20, 말소)

3.5. 총 등기부 채권액

114,000,000원

3.6. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됨. 임차인의 대항력은 없으며, HUG 측의 말소동의 확약서 제출로 인해 해당 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리 및 부담은 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본건이 소재한 부평동 지역은 인천광역시 내에서 활발한 상업 및 주거 복합지역임. 다수의 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재하여 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 특히 지하철 1호선 부평역 역세권으로 상업적 가치가 높음.

4.2. 건물 내 상업적 용도 가능성

건축물대장상 '공동주택, 근린생활시설'로 기재되어 있어, 주거 용도 외에 근린생활시설로서의 활용 가능성이 존재함. 또한, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 용도로의 개발 및 활용이 용이할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 부흥초등학교가 위치하며, 다수의 중학교 및 고등학교가 근거리에 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 생활에 불편함이 없음.

5.3. 주거환경

건물은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 4층에 위치하며, 2003년 1월 29일에 사용승인되었음. 내부에는 급배수, 위생, 난방 설비 등이 갖추어져 있음. 다세대 및 연립주택이 밀집한 주거 환경과 상업 시설이 혼합된 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 및 잔여 조건이 있을 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요함.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 복합적인 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축이나 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있음.

6.3. 건물 노후도

2003년 준공된 건물로, 장기적으로는 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수한 다세대주택임. 일반상업지역에 속해 있어 주거 외 상업적 활용 가능성도 존재하며, 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이 없는 점은 큰 장점임. 다만, HUG 인수조건 변경 내용과 다양한 토지 이용 제한 사항에 대해서는 추가적인 확인과 신중한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 부평역 도보 접근 가능 거리에 위치하여 우수한 교통 편의성을 제공함.

8.2. 안정적인 배후 수요

주변의 풍부한 주거 및 상업 시설로 인해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

8.3. 명확한 권리관계

임차인 인수 보증금이 없어 권리 분석상 낙찰자의 부담이 없음.

8.4. 상업지역 용도

일반상업지역에 해당하여 향후 용도 변경이나 상업 시설로의 전환 가능성을 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 부평동 지역 다세대주택의 시세는 면적, 연식, 위치 등에 따라 1㎡당 약 180만원에서 580만원 수준으로 형성되어 있음. 본건의 감정가 103,000,000원 (1㎡당 약 324만원)은 최근 거래 사례의 중간 범위에 해당하며, 건물의 준공연도를 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

9.2. 입찰가 산정

인수 부담이 없고 HUG 인수 관련 제반 사항이 정리되는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서의 낙찰 가능성이 있음. 주변 시세 및 본건의 입지 강점, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 105% ~ 110% 수준을 목표로 입찰을 고려해 볼 수 있음.

9.3. 예상 입찰가

110,000,000원

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.