나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500504 [1] 인천광역시 계양구 작전동 852-76 대경빌라트 302동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재하며, 경인교대입구역 남서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 경인교대가 있으며, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 인천1호선 경인교대입구역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2000.04.19) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, '다세대주택'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)(자세한 내용은 계양구 문화체육관광과 문화재팀에 문의(032-450-5824))<인천광역시문화재보호조례>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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사건번호: 인천지방법원 2026타경500504 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 79,000,000원

1.2. 물건 현황

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소재지: 인천광역시 계양구 작전동 852-76 대경빌라트 302동 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호 (사용승인일: 2000.04.19)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 지분 정보

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토지 면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

토지 지분: 15.84㎡ (약 4.79평)

건물 면적: 32.79㎡ (약 9.92평)

건물 지분: 32.79㎡ (약 9.92평)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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대상 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, 인천1호선 경인교대입구역 남서측 인근에 위치합니다.

주변에는 경인교육대학교, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

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차량 진출입이 용이하며, 인근에 인천1호선 경인교대입구역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통시됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2026타경500504)입니다.

소유권 이전 이력이 있으며, 을구 8번 순위로 윤정수 씨의 주택임차권이 등기되었으나 말소 예정(말소)으로 표기되어 있습니다.

총 채권액은 99,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

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임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

보증금: 99,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-20

확정일자: 2021-06-28

배당신고일자: 2023-07-05

대항력: 없음

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* 주의사항: 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 통상적으로 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다. 다만, 물건의 특이사항 및 권리분석 항목에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어, 이 점은 등기부등본 및 물건명세서 상의 최종 확인이 필요하며, HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 권리 소멸 여부가 결정될 수 있습니다. 본 보고서 작성 시점에서는 '대항력 없음'과 '말소 예정' 정보를 기준으로 분석합니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

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본 건은 토지/건물 일괄 매각이며, 매각으로 인해 말소기준권리(강제경매)보다 후순위의 권리들은 소멸될 예정입니다.

을구 8번 주택임차권 등기는 말소 예정으로, 보증금 99,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근 거래된 유사 면적(약 10~12평)의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 때, 평당 시세는 약 730만원에서 890만원 수준으로 형성되어 있습니다.

대상 물건의 전용면적 32.79㎡ (약 9.92평)을 고려할 때, 현재 시장 가치는 약 7,300만원에서 8,800만원 사이로 추정됩니다.

4.2. 최근 거래 사례

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* 궁전빌라4 (857-46번지, 1991년 준공): 39.24㎡ (약 11.86평) / 2층, 2026년 7월 3일, 88,000,000원 거래. (평당 약 742만원)

* 삼오빌라 (856-73번지, 1997년 준공): 41.86㎡ (약 12.67평) / 3층, 2026년 7월 6일, 113,000,000원 거래. (평당 약 892만원)

* 삼성하이츠맨션114동 (706-22번지, 2002년 준공): 75.72㎡ (약 22.89평) / 5층, 2026년 7월 7일, 137,000,000원 거래. (본건과 면적 차이가 커 직접적인 비교는 제한적)

5. 생활정보

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5.1. 편의 및 교육 시설

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* 교통: 인천1호선 경인교대입구역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 경인교육대학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타 생활 편의

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대상 물건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 또한, 필로티 주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 내부 확인 불가

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감정평가 당시 폐문 부재 상태로 내부 확인이 이루어지지 않아, 현재 정확한 내부 상태 및 이용 현황을 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 및 수리 관련 예상치 못한 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 명확화 필요

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임차인 현황에 '대항력 없음'으로 표시되어 있으나, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급된 점, 그리고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 권리 소멸이 결정되는 점 등은 권리 관계를 더욱 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

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본 물건 소재지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등의 규제를 받고 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료 예정이지만, 규제 내용은 입찰 전 반드시 최신 정보를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

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본 건은 인천 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 경인교대입구역 초역세권은 아니나 역세권 인근에 위치하여 교통이 양호한 편입니다.

주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 낙찰 후 적절한 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 내부 확인 불가, 권리 관계의 명확한 확인 필요성, 그리고 HUG 인수 조건 변경 등의 특수 사항은 주의 깊게 고려해야 합니다.

현재 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 보이나, 최종 권리 분석을 통해 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 우량 입지: 경인교대입구역 인근으로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 합리적 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 평가되었을 가능성.

* 권리 분석 단순화 가능성: 임차인 보증금 미인수 시, 권리 관계가 비교적 명확해짐.

* HUG 인수 조건 변경: HUG가 채권자로서 적극적으로 매각을 진행할 가능성.

9. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 79,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례들을 분석한 결과, 예상 시세는 약 7,300만원에서 8,800만원 수준으로 파악됩니다.

또한, 본 건의 대항력 없는 임차인의 보증금(99,000,000원)은 인수되지 않으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려할 필요가 없습니다.

채권자인 HUG는 채권 회수를 위해 적정 가격 이상의 입찰을 유도할 수 있으며, 물건의 정확한 현황 및 권리 관계 확인 후, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준인 82,950,000원에서 86,900,000원 사이를 1차적인 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 내부 상태, 명도 가능성, HUG와의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 경쟁 현황을 보며 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.