나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500484 [1] 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부평시장역(인천1호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층건 중 5층 501호로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 샷시 창임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)임. ※후첨 '건물내부구조도 및 임대상황' 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 주차장(기계식, 자주식), 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경500484 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 5층 501호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 225,000,000원

토지면적: 9.95㎡ (약 3.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.35㎡ (약 23.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부평시장역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기 기록이 존재하며, 말소기준권리는 갑구 4번 근저당(동안산세무서장, 2022-09-23)으로 파악됩니다.

을구 3번 주택임차권(김미례, 보증금 230,000,000원)이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

갑구 5번 가압류(주택도시보증공사) 및 갑구 7번 강제경매(주택도시보증공사)가 등기되어 본 경매로 인해 말소될 권리에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-29

* 확정일자: 2020-06-15

* 배당신고일자: 2023-05-26

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 임차인(김미례)의 보증금 관련 주체로 파악됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 본 매각 절차에서 해당 임차권은 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2022년 09월 23일자 동안산세무서장의 압류(갑4)입니다.

말소기준권리 이후의 권리인 주택임차권(을3), 주택도시보증공사의 가압류(갑5) 및 압류(갑6), 그리고 본 경매 개시 결정(갑7)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 2,301,000,000원입니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 부평구 부평동 일대는 부평시장역을 중심으로 한 역세권 상업지역과 다수의 공동주택 및 오피스텔이 혼재된 복합 상권입니다. 인근에 전통시장, 각종 근린생활시설, 쇼핑 시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5. 생활 정보

부평시장역(인천1호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 인천 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 인근에 부평시장, 백화점, 병원, 은행, 대형마트 등 다양한 편의 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 사항: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 인해 매각 후 소멸 예정이므로 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, HUG의 개입 및 조건 변경 이력은 채무 관계의 복잡성을 시사하므로 상세 확인이 필요합니다.

전체 채권 총액: 약 23억 원으로 매우 높은 수준입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 경매 절차의 주요 원인이지만, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

건물 내부 상태: 감정평가서 요약에 따르면 내벽 마감 상태는 미상으로, 현장 확인을 통해 정확한 내부 상태 파악이 필요합니다.

토지 이용 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내 전매 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 부평시장역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금(2억 3천만원)이 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점이며, 이는 HUG의 개입으로 인한 채권 정리 절차로 분석됩니다. 다만, 높은 채권 총액과 미상인 내부 상태는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 오피스텔로서의 높은 임대 수요 기대.

매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

주변 상권 발달로 인한 지속적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 225,000,000원입니다. 유사 면적 및 층수 오피스텔의 최근 매매 사례(73.89㎡, 13층, 200,000,000원)와 비교하였을 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다. 임차권이 소멸되어 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 215,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.