나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500422 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 230-7 청도원룸텔 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2026.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

당해 부동산은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ´수도권전철1호선 "주안역"´ 남서측 인근에 위치한 오피스텔으로서 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 무난한 편임.

교통상황

당해 부동산까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 지하철역(수도권전철1호선 "주안역") 및 노선 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통여건 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층건으로(사용승인일:2001.12.13), 외벽 : 드라이비트 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호 : 알루미늄샤시.

이용상태

오피스텔(으)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 세장형의 토지로 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 토지 북측으로 폭 약8미터의 포장도로에 한면이 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 230-7 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

현황 승강기설비 있으나, 대상 물건 건축물대장상 승강기 표시 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2026타경500422 (1)

물건 종류: 오피스텔

감정가: 75,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 230-7 청도원룸텔 5층503호

건물명: 청도원룸텔

건물 용도: 오피스텔

건축 연도: 2001년

건물 층수: 지하 1층, 지상 8층

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

건물 면적: 27.44㎡ (약 8.30평)

1.4. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건은 수도권 전철 1호선 주안역에서 남서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 차량 진출입도 용이한 편입니다.

2.2. 주변 환경

주변은 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다. 주안역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하는 곳입니다.

2.3. 토지 이용계획

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 주택용도 취득)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

소유권 변동 이력이 확인됩니다. (이재성 → 백화순 → 김동문)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(신민철)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자/사업일자: 2021년 6월 10일

확정일자: 2021년 6월 10일

배당신고일자: 2024년 5월 21일

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500422)이 말소기준권리입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다 [cite: from user input].

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액: 50,000,000원

4. 상권분석

4.1. 인근 상업 시설

주안역 인근 지역으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 오피스텔, 주택, 상가 등 복합 용도의 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 정보 (주요 건물 특징)

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로, 사용승인일은 2001년 12월 13일입니다. 외벽은 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 알루미늄 샤시입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물 현황에는 승강기 설비가 있으나, 건축물대장상에는 승강기 표시가 없는 점은 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 권리관계 및 매각 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

본 물건 주변은 주안역을 중심으로 상업 및 주거시설이 밀집한 지역으로, 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 역세권 특성상 숙박시설(호텔, 모텔 등)이 다수 분포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1호선 주안역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 오피스텔로서의 기본적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있으며, 최근 실거래가 사례를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 다만, 공부와의 차이점(승강기) 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주안역 역세권의 높은 교통 편의성

* 인근 상업 및 생활 편의시설의 발달

* 최근 실거래가 대비 감정가의 차이 (잠재적 시세 차익 기대)

* 소형 오피스텔로서 투자 및 실거주 용이

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 5층 물건이 2026년 1월 12일에 42,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 75,000,000원이지만, 실제 거래가는 감정가보다 현저히 낮습니다. 인수해야 할 보증금이 없고(인수 보증금 합계: 0원), 대항력 있는 임차인이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 경매 특성 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가는 48,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.