나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500451 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여중" 북측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 형태의 공동주택,근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 이루어져있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 2분정도 거리에 인천2지하철 "예술회관역" 이 소재하여 제반 교통여건은 편리한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상10층 건물 내 제10층 제1002호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 등. 창 호 : PVC섀시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택(원룸형 아파트)용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비(11인승) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 도시형생활주택(원룸형 아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 8미터 내외의 포장도로에 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500451 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1125-10 엠타워-1 10층1002호

용도: 도시형생활주택

감정가: 6천 8백만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주 (주택도시보증공사 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.70㎡ (약 1.71평)

건물면적: 19.25㎡ (약 5.82평)

전유부분: 19.25㎡ (도시형생활주택, 원룸형 아파트)

분양면적: 제공된 정보 없음 (도시형생활주택 특성상 전용면적이 공급면적에 가까움)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "구월여중" 북측 인근에 위치하며, 주위는 유사한 형태의 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로 이루어져 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 2분 거리에 인천지하철 2호선 "예술회관역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (최다예)

보증금: 9천만원

전입일자: 2022.01.14

확정일자: 2021.12.31

배당신고일자: 2023.11.16

채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로 등재되어 있으며, 주택임차권이 등기되었으나 등기부상 말소(말소예정)로 기재되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 6번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, "주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 붙어 있습니다. 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 주의사항

'대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있어 법적 해석에 따라 혼선이 있을 수 있습니다. 그러나 현재까지의 권리분석 결과, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 등기부상 및 물건명세서상의 상이한 정보는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주상복합지대에 위치하여 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 인근 지역은 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 학교(구월여중)가 있으며, 상업시설이 혼재된 지역 특성상 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설)

반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도시형 생활주택 및 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

임차인 현황과 등기부상 정보에 상이한 부분이 있어, 인수되는 보증금이 없더라도 권리관계 확인에 신중해야 합니다. '대항력있는임차인' 표기는 잠재적 리스크로 간주할 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특이사항은 계약 또는 인수 조건에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 예술회관역 도보 2분 거리라는 우수한 교통 여건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 신축된 지 10년 이상 되었으나, 입지가 좋아 꾸준한 수요가 기대됩니다. 감정가는 6천 8백만원으로 책정되었으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 관련 권리관계의 복잡성과 'HUG 인수조건 변경' 특이사항은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권에 가까운 초역세권 입지 (인천2호선 예술회관역 도보 2분)

* 주변 주상복합지대의 형성으로 인한 상업시설 접근성 용이

* 소형 면적(19.25㎡)으로 1인 가구 및 투자 목적에 적합

* 인수할 임차 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리관계 (다만, 주의 필요)

9. 예상 입찰가

최근 매매된 주변 유사 물건들의 시세는 면적과 연식에 따라 차이가 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 38.25㎡ ~ 49.82㎡의 다세대 주택이 2026년 3월 기준으로 4천 5백만원에서 8천 5백만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 19.25㎡의 소형 도시형생활주택으로, 면적이 더 작은 점은 절대 가격을 낮추는 요인이지만, 단위 면적당 가치는 소형 주택 특성상 높게 형성될 수 있습니다. 감정가 6천 8백만원은 이러한 소형 주택의 특성과 입지를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소될 예정이며 인수 보증금이 0원이므로, 권리관계 상 부담은 적습니다. 그러나 '대항력있는임차인' 관련 언급은 신중한 접근을 요구합니다.

시세 분석 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰 가능성이 있습니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 7천만원 ~ 7천 5백만원 선에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임장 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.