나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500403 [1] 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 13층1307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물내의 제13층 제1307호로서, (사용승인 : 2016.11.23) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 로폭 약 8미터, 15미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500403 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 508-5 엠타워9 13층1307호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

건물면적: 47.37㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 부평역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 주택임차권(서혜원), 가압류(주택도시보증공사), 압류(도봉세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 등재되어 있으나, 대부분 말소 대상입니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.02.02. 접수)입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 주택도시보증공사(이하 HUG)의 보증을 받은 임차인 서혜원(서 )이 등재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 서혜원(서 )

* 보증금: 191,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-16

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일자: 2024-01-22

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 분석

상기 임차인 현황 및 등기부 요약에 따르면, 임차인 서혜원(서 )은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 다수의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무 복합지역입니다. 지하철 1호선 부평역 인근으로 유동인구가 많고 상권이 발달되어 있어 오피스텔로서의 임대 및 투자 가치가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 1호선 부평역 및 다수의 시내버스 노선이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 부평역 주변으로 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 및 시설

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 13층에 위치한 오피스텔로, 2016년 11월 23일 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

본건의 경우, 임차인 서혜원(서 )이 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의로 인해 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다. 특이사항에 '대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있으나, 상세 분석 결과 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

6.2. 법규 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 일부 존재했으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 특히 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없습니다. 감정가는 173,000,000원이지만, 최근 거래 사례를 고려할 때 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평역 인근 역세권 입지

* 차량 및 대중교통 접근성 우수

* 업무시설 및 근린생활시설 밀집 지역

* 임차인 관련 인수 부담 전무 (대항력 없음)

* HUG의 적극적인 채권 회수 및 매각 진행

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 평형대의 오피스텔이 2025년 9월 170,000,000원, 2025년 11월 215,000,000원, 2026년 1월 220,000,000원에 거래되었습니다. 특히 2026년 1월 거래는 본건과 동일한 건물(M-TOWER 9) 15층에서 72.45㎡ 면적이 220,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 13층에 위치하며, 제공된 건물면적은 47.37㎡ (약 14.32평)입니다. 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없고, 시장 경쟁력 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.