나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500416 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-55 동우메트로빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천미추홀소방서' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2011.10.14) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 : 제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500416 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1418-55 동우메트로빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 7100만 원

토지면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지지분: 29.371㎡ (약 8.89평)

건물면적: 59.74㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.74㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천미추홀소방서' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 생활 여건이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 소방서 등 공공기관이 자리하고 있습니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주변으로 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.4. 도로상태

본건 건물은 남측 및 북측으로 각각 폭 약 4미터 및 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 수원지방법원 2022카단504384 (현대캐피탈 가압류, 2022년 8월 30일 접수) 입니다.

3.2. 주요 권리관계

등기부채권 총액은 약 2억 955만 7734원입니다. 채권자로는 주택도시보증공사(강제경매)가 있으며, 소유권은 김용순, 한규하, 박민성 순으로 이전되었습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

* 보증금: 1억 7000만 원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 3일

* 확정일자: 2021년 2월 19일

* 배당신고일자: 2023년 6월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소 대상이며 대항력이 없습니다.

3.4. 인수되는 권리/금액

말소기준권리인 현대캐피탈의 가압류 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 전주현 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (총 인수 보증금: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 상가 구성

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지역에 비해 소규모 지역 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다수의 근린생활시설이 주변에 위치하여 장보기, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 일부 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 의료시설

인천미추홀소방서와 가까운 거리에 위치하며, 주변 지역 내 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

6. 건물 정보

6.1. 건물명

동우메트로빌

6.2. 준공일

2011년 10월 14일

6.3. 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

6.4. 해당 호수

3층 301호

6.5. 전용면적

59. 74㎡ (약 18.08평)

7. 시세 분석 및 주변 매물 분석

7.1. 감정가 대비 평당가

본건의 감정가는 1억 7100만 원이며, 전용면적 18.08평을 기준으로 산정 시 약 945만 8000원/평 수준입니다.

7.2. 주변 매물 분석

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적대의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8200만 원 (약 625만 원/평)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 1억 2200만 원 (약 903만 원/평)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9000만 원 (약 671만 원/평)

7.3. 비교 분석

본건은 전용면적 59.74㎡로, 최근 거래된 주변 다세대주택(약 43~44㎡)보다 면적이 더 넓습니다. 건물 준공 연도(2011년)는 비교적 신축에 속하는 편이며, 감정가(약 945만 8000원/평)는 최근 실거래가 중 가장 높은 수준인 화인에이스빌(약 903만 원/평)과 유사하거나 소폭 높은 수준입니다. 면적 차이를 감안하면 감정가가 적정 수준으로 보입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 향후 명도 과정이나 소유권 이전 절차에 영향을 미칠 수 있으므로 주의 깊게 검토해야 합니다.

8.2. 임차인 관련

임차인 전주현 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

8.3. 건축물 용도

건축물대장상 '제2종근린생활시설' 용도가 함께 기재되어 있습니다. 주된 용도는 공동주택이나, 다른 용도로 사용되고 있는 부분이 있는지 확인이 필요합니다.

9. 종합 의견

본건 인천 미추홀구 주안동 동우메트로빌 3층 301호는 준공 연도가 비교적 신축에 속하고, 면적이 넓으며, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다. 교통 및 생활 여건 또한 양호한 편으로, 투자가치가 있는 부동산으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 확인과 임차인 명도 절차 진행에 주의가 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 거의 없습니다.

* 주변 시세 대비 넓은 면적으로 실거주 및 투자 가치가 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역입니다.

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7100만 원이며, 인수 보증금이 없어 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 유사 물건의 실거래가와 본건의 넓은 면적, 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 6500만 원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 합리적인 수준으로, 경쟁 입찰 상황에 따라 유동적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.