나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500394 [1] 인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 10층1012호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국감정 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "롯데마트" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상14층 건물 내 제10층 제1012호로서, (사용승인일 : 2013.02.22) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "업무시설(오피스텔)"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "오피스텔 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 약 25m, 15m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500394 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 10층 1012호

건물명: 서후센타시아

준공일자: 2013년 2월 22일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 6층 / 지상 14층 중 10층

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평)

건물면적 (전용면적): 29.02㎡ (약 8.78평)

토지지분: 6.41㎡

건물지분: 29.02㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 118,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "롯데마트" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 약 25m, 남측으로 약 15m의 도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서구(인천광역시)가 신청한 압류(갑6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 유치권, 법정지상권, 등기된 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

주택도시보증공사(손 )가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 100,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 2021년 9월 27일, 확정일자 2021년 8월 31일입니다.

대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서 상 을구 3번 주택임차권등기(손 )는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 다수의 압류 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있으며, 이는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

을구 3번 주택임차권(손 )은 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

"롯데마트"가 인근에 위치하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 상업지역입니다.

4.2. 오피스텔 용도 특성

본건은 "업무시설(오피스텔)" 및 제2종근린생활시설로 이용 가능한 복합 용도입니다.

이는 소규모 사무실 또는 1인 가구 주거용으로 활용도가 높음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트 외 다수의 상업시설, 병원, 학원 등이 주변에 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거/업무 환경

인근에 공동주택이 밀집되어 있어 주거 환경이 형성되어 있으며, 업무시설 밀집 지역으로 직주근접성이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경" 문구는 채권자인 주택도시보증공사의 입장에서 매각 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 경매 진행 중 추가적인 변동사항이 있는지 확인이 필요합니다. (다만, 현재까지 권리분석상으로는 특이사항 없음)

6.2. 시장 가격 변동성

최근 오피스텔 매매 사례를 볼 때, 본건의 감정가(118,000,000원) 대비 실제 거래가는 그 이하 수준으로 형성되는 경향이 있습니다. (최근 2025년 8월 9,200만원, 2024년 11월 8,800만원 거래 사례 등)

6.3. 공실 위험

임대미상으로 나와 있어 현재 공실 상태일 가능성이 있습니다. 임대수익을 고려할 경우 공실 위험을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 감정가 대비 최근 시장 거래 가격이 낮게 형성되어 있어 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

청라국제도시의 중심 상업지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다.

뛰어난 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

추후 임대수익 또는 시세차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 오피스텔 매매 사례 분석 결과, 본건(전용면적 29.02㎡)의 실질적인 시세는 약 8,000만원 ~ 9,500만원 수준으로 판단됩니다.

가장 최근 거래 사례인 2025년 8월 5일 13층(30.31㎡)이 9,200만원에 거래되었으며, 2024년 11월 13일 4층(31.06㎡)은 8,800만원에 거래되었습니다.

감정가 118,000,000원 대비 시장 시세를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 8,500만원 ~ 9,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 더욱 면밀히 진행하시길 바랍니다.

인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.