나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500419 [1] 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택과 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비와 급배수설비 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장평 평지로 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 중로 및 북동측으로 소로인 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 경서동 742-8은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권 등기가 등재되어 있으며 건축물현황도상 다락이 소재하고, 발코니 부분에 대한 제시외부분에 대하여는 평가서를 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500419 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 경서동 742-8 현대캐슬 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 건물명: 현대캐슬

* 동/호수: 4층 401호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층

* 건축년도: 2010년 (사용승인일: 2010-09-16)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 131,670,000원

* 토지면적: 35.23㎡ (약 10.66평)

* 토지 지분: 35.23㎡ (약 10.66평)

* 건물면적: 45.93㎡ (약 13.89평)

* 건물 지분: 45.93㎡ (약 13.89평)

* 제시외 건물면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 본건은 남서측으로 중로 및 북동측으로 소로의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 김연배(보존) → 김순용(이전) → 김춘매(매매)

* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2022-08-09)

* 현재 등기부상 권리 내역:

* 주택임차권: 이영관 (120,000,000원, 2022-02-08 전입/확정, 말소 예정)

* 가압류: 삼성카드 (말소 예정), 오케이저축은행 (말소 예정), 롯데캐피탈주식회사 (말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (120,000,000원, 2026-01-19 개시결정, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 166,857,458원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권, 가압류, 강제경매는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

* 2026년 1월 인천광역시 서구 경서동 일대 다세대주택 거래 사례 (인근 유사 건물):

* 752-4번지 (크리스탈빌): 2026년 1월 14일, 56.24㎡, 85,000,000원 (약 1,511,380원/㎡)

* 738-12번지 (그레이스파크빌): 2026년 1월 8일, 47.76㎡, 90,000,000원 (약 1,884,422원/㎡)

* 730-3번지 (보람아트빌2차): 2026년 1월 8일, 44.88㎡, 76,000,000원 (약 1,693,390원/㎡)

4.2. 분석

* 본건의 건물면적은 45.93㎡입니다.

* 최근 거래된 유사 면적대의 다세대주택 시세는 약 1,500,000원 ~ 1,900,000원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 감정가는 131,670,000원 (약 2,866,754원/㎡)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 제시외 건물 7.32㎡ 포함 시 총 유효 면적은 약 53.25㎡가 됩니다.

* 주변 시세 기준으로 산정 시, 본건의 적정 시장 가치는 약 77,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* "경서초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 주체에 대한 취득 제한이 있을 수 있습니다. (현재 허가 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 입찰 전 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

* 건축물 현황도상 다락 및 발코니 부분에 대한 제시외 건물 7.32㎡가 포함되어 매각됩니다.

* 공부와의 차이는 없으나, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 기타

* HUG 인수조건 변경 관련 사항은 구체적인 내용을 확인하여 입찰 계획에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

* 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 명도를 진행함에 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 유사 부동산 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가가 현재 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 토지거래허가구역이라는 점과 제시외 건물 포함 여부는 입찰 전 반드시 숙지해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 경서초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 감정가 대비 시세가 낮은 점을 고려하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 건물 면적 45.93㎡, 제시외 면적 7.32㎡ (총 53.25㎡) 및 유사 부동산 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 적정 입찰가는 약 93,000,000원 내외로 예상됩니다.

* 단, 감정가 131,670,000원과의 차이가 크므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.