나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500391 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 660-74 파크리치빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 202호로서 외벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500391 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 660-74 파크리치빌 2층202호

건물 구조/용도: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호, 다세대주택

토지 면적: 20.81㎡ (약 6.30평)

건물 면적: 34.18㎡ (약 10.34평) (전용면적)

총 감정가: 1억 3,000만원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축 연도: 2017년 (사용승인 2018년)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통시됩니다.

* 도로: 본건 북서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 8미터 및 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2026타경500391호 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며 채권액은 1억 3,500만원입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 등기입니다.

* 주요 권리 현황:

* 을구 1번 주택임차권 (황일천): 보증금 1억 3,500만원, 전입일자 2022.06.03, 확정일자 2022.04.28. 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있습니다. 또한, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 상 황일천(HUG 관련)은 "대항력: 없음"으로 기재되어 있습니다.

* 본건의 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 "대항력있는임차인"으로 언급되어 있으나, 위 임차인 현황 및 등기부상 말소 예정 정보와 상충되는 부분이므로, 낙찰 전 HUG에 "인수조건 변경" 내용과 함께 해당 임차인의 정확한 법적 지위 및 처리 방안에 대한 확인이 필수적입니다.

* 전 임차인 전형준은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자(2025.10.27)가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없을 것으로 판단됩니다.

* 그 외 소유권 이전, 압류 등기 등 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 1억 3,500만원 (HUG 채권액)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 주안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 인천기계공업고등학교 등 교육 시설이 위치하여 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 소규모 상가들이 입지하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업지구와는 거리가 다소 있으나, 지역 내에서의 생활 편의성은 확보될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 공원을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인천기계공업고등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 및 임차인 관련 불확실성: "대항력있는임차인"이라는 문구와 "HUG 인수조건 변경"이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 임차인 황일천(HUG 관련)의 경우 "대항력 없음"으로 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 조건 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. HUG와의 직접적인 소통을 통해 해당 조건 변경의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 여부, 추가적인 부담 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 말소기준권리 파악 및 소멸 예정 권리 확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 적절한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 그러나, 임차인 관계 및 HUG 관련 특이사항, 토지 이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 조사와 이해가 선행되어야 합니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, HUG 관련 조건은 반드시 확인해야 합니다.

* 현장 조사와 함께 HUG의 인수 조건 변경 내용을 명확히 파악한다면 합리적인 투자 판단이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물이 비교적 새것이므로 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고 주변에 생활 편의 시설 및 교육 시설이 있어 거주 가치가 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 이루어지는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 본건 건물 면적은 34.18㎡ (약 10.34평)입니다.

* 제공된 주변 실거래가 정보 분석 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

* 본건(파크리치빌, 2017년식, 34.18㎡)은 면적은 작지만 건축 연식이 가장 최신(2017년)이라는 장점이 있습니다.

* 주변 거래 사례들을 볼 때, 3.3㎡당 가격은 약 900만원에서 1,100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 1억 3,000만원입니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 추가적인 임차인 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

* 다만, "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"과 관련된 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 불확실성은 입찰가 산정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 시장 시세와 잠재적 리스크를 반영하여, 예상 입찰가는 9,800만원 ~ 1억 1,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절합니다.

* 본 산정액은 현재까지 제공된 정보에 기반한 것이며, 추가적인 현장 조사 및 HUG와의 구체적인 조건 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건의 즉각적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.