나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500362 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동행정복지센터"남동측에 위치하며, 주위는 동유형의 오피스텔 및 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통인 편임.

교통상황

건까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 시민공원역(인천지하철2호선), 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 14층 건물내 9층 907호로서, (사용승인일:2018.08.21) 외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등. 창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비, 주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로, 본건 서측으로 노폭 약6m 내외의 포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육 제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500362 (1)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 12.21㎡ (약 3.69평)

토지지분: 12.21㎡ (약 3.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.87㎡ (약 25.07평)

건물지분: 82.87㎡ (약 25.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 9층 907호

건축물대장상 용도: 오피스텔

사용승인일: 2018년 08월 21일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 14층 중 9층

세대수: 총 101호

건축물대장상 건물 전체 면적: 대지면적 1369.8㎡ (약 414.37평), 연면적 13081.39㎡ (약 3957.15평)

주요 용도: 업무시설, 제1·2종 근린생활시설, 공동주택 (건축물 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동행정복지센터" 남동측에 위치하고 있으며, 주변은 동일 유형의 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시민공원역(인천지하철 2호선) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 35m 내외의 포장도로, 서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육 제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 인천지방법원 2026타경500362호로 신청된 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2024년 9월 25일 접수된 인천신용보증재단의 가압류 (인천지방법원 2024카단111017) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박미화 (주택도시보증공사)

보증금: 271,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 23일

확정일자: 2021년 12월 17일

배당신고일자: 2024년 02월 28일

대항력: 없음

3.3. 권리 소멸 여부

본건은 말소기준권리 이후의 모든 권리(주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 을구 순위 7번 주택임차권등기(박미화)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 미추홀구 도화동 지역은 행정복지센터, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 복합적으로 개발된 지역입니다. 도화1동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

4.2. 상업 가치

일반상업지역에 속해 있어 향후 상업 시설로서의 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. (승강기 2대)

5.2. 주변 생활 인프라

인천지하철 2호선 시민공원역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 행정복지센터가 있어 행정 서비스를 이용하기 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

본건 특이사항 및 특수물건정보에 "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 인수 조건에 변경 사항이 있음을 시사하며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 해당될 수 있으므로, 매수 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2018년 준공으로 건물 노후도가 적음.

* 인천지하철 2호선 시민공원역 인근으로 교통 편리.

* 일반상업지역 내 위치하여 상업적 활용 가능성.

* 권리관계 상 소멸되는 권리가 많아 명도 및 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 229,000,000원이며, 최근 유사 면적 (82.67㎡ ~ 84.93㎡)의 오피스텔 매매가는 212,000,000원 ~ 220,000,000원 수준을 보이고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 및 최근 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 229,000,000원 ~ 239,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.