나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500374 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 585-7 두산빌리지 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2010.12.08) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 완경사 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건 다세대주택은 무단증축으로 인하여 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-본건은 무단증축으로 인하여 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있으며, 무단증축된 제시외 건물은 일반적인 부동산의 거래관행을 고려하여 본건 부동산에 포함하여 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보 (상세)

사건번호: 인천지방법원 2026타경500374 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 585-7 두산빌리지 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원 (9,100만원)

건물 총 면적 (연면적): 440.40㎡ (약 133.24평)

건물 전용 면적: 34.26㎡ (약 10.36평)

건물 제시외 면적: 6.30㎡ (약 1.90평) - 위반건축물 포함

토지 지분 면적: 19.814㎡ (약 5.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2010년 12월 08일

건물 구조: 철근콘크리트구조

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1.2. 입지조건

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1.2. 1.위치 및 주위환경

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천기계공업고등학교 북서측 인근

주변 환경: 동류형 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 혼재

교통: 차량 접근 용이, 인근 다수 시내버스 노선 운행 (대중교통 사정 양호)

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1.3. 권리분석

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1.3. 1.채권 및 말소기준권리

채권자: 주택도시보증공사

총 등기부채권액: 100,000,000원

말소기준권리: 압류 (인천광역시 미추홀구청, 2023-03-10 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (모든 등기사항은 말소될 예정)

1.3. 2.임차인 정보

* 임차인: 서 (주택도시보증공사)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-07-29

확정일자: 2019-07-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 등기부상 주택임차권 (을7) 존재하나 말소 예정.

* 임차인: 차

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-26

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

금액이 미상인 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 정확한 권리 관계 확인을 위해 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

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1.4. 상권분석

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해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업시설이나 유흥가는 인근에 파악되지 않았으며, 안정적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

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1.5. 생활정보

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주변 시설: 인천기계공업고등학교가 인근에 위치하며, 동류형 주택 및 상가들이 밀집해 있습니다.

건물 상태: 2010년 준공된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 기본적인 내부 마감 및 설비(위생, 급배수, 난방, 도시가스)가 갖추어져 있습니다.

인근 시세: 최근 2026년 5월 기준, 인근 유사 면적(약 43-44㎡)의 다세대주택이 8,200만원 ~ 12,200만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 이보다 작은 면적(전용 34.26㎡, 약 10.36평)임을 고려할 필요가 있습니다.

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1.6. 잠재적 리스크

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* 위반건축물: 본건은 무단증축으로 인해 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사, 건물 관리, 또는 법규 위반으로 인한 제재(벌금, 이행강제금 등) 발생 가능성이 있음을 의미합니다. 감정평가 시 제시외 건물(6.30㎡)은 포함되었으나, 위반 사항 자체는 리스크 요인입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 언급되어 있어, 인수 시 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 소규모 면적: 전용면적이 약 10.36평으로, 최근 거래된 유사 건물 대비 작은 편입니다.

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1.7. 종합 의견

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본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다. 그러나 '위반건축물' 등재라는 중대한 리스크 요인을 안고 있으며, 이는 향후 활용 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 사항 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 합리적인 감정가: 9,100만원의 감정가는 인근 시세 및 물건 상태를 고려했을 때, 투자 가능성을 모색할 수 있는 출발점입니다.

* 주거 지역 내 입지: 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역에 위치합니다.

* 제시외 건물 포함 감정: 무단증축된 부분까지 감정평가에 포함되어 있어, 양성화 혹은 활용 측면에서 고려해볼 여지가 있습니다. (단, 위반건축물 리스크 상존)

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1.9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

최근 인근에서 거래된 유사 면적(약 43-45㎡)의 다세대주택이 8,200만원에서 12,200만원에 거래되었습니다.

본건의 전용 면적은 34.26㎡(약 10.36평)으로, 유사 거래 사례 대비 작은 편이며, '위반건축물' 등재로 인한 리스크를 고려해야 합니다. 제시외 건물 6.30㎡(약 1.90평)을 포함한 총 물리적 면적은 약 40.56㎡(약 12.26평)입니다.

'위반건축물' 상태를 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현재 파악된 정보와 시장 상황을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리 관계, 현장 상태, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.