나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20059 [1] 경기도 남양주시 별내동 871 별내푸르지오 5202동 20층 2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더안감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '샛별초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 동유형 의 아파트단지를 중심으로 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 원거리에 4호선'별내별가람 역'이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 20층 2003호로서 (사용승인일: 2015.12.04.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 알파룸, 드레스실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 위생 급·배수설비, 지역 열병합에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 옥내외 자주식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 각각 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-04-02)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구리남양주교육 지원청에 문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도 법>, 택지개발지구(별내지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계 약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주 택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2026타경20059 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 644,000,000원

채권자: 교보생명보험주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 남양주시 별내동 871 별내푸르지오 5202동 20층 2003호

아파트명: 별내푸르지오

건축년도: 2015년 12월 4일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 21층 건물 내 20층

이용상태: 방3, 거실, 주방, 욕실2, 알파룸, 드레스실, 발코니 등으로 이용 중

설비: 기본 위생 급·배수, 지역난방, 승강기, 옥내소화전, 자주식 주차장 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 57.15㎡ (약 17.3평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.7평)

건물면적 (집합건물 등기부상): 84.9653㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중.

인접 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 각각 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구) 등.

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 지정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 '샛별초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 동유형 아파트단지를 중심으로 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 원거리에 4호선 '별내별가람 역'이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(대우건설), 소유권이전(고엔젤라미셸), 소유권이전(권태욱, 매매) 기록이 있으며, 이후 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 등재되었습니다.

총 채권액은 693,863,448원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 15일에 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을11)입니다.

3.3. 인수 여부

말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 분석

임대관계는 미상으로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건은 등기부상 별도의 임차인이 확인되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 별내동의 '별내푸르지오' 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 역시 유사한 아파트 단지들이 밀집해 있어 전형적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의가 용이합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

공원 및 녹지 공간 접근성 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육 시설

'샛별초등학교'가 북측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 우수합니다.

인근에 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등이 주택을 취득 시 관련 규정에 따라 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다 (2025년 8월 26일 지정).

인근 지역에서는 골프연습장 건설 관련 소음 및 안전 우려, 그리고 쓰레기 처리 시설(별내 클린센터)의 악취 및 설비 문제로 인한 민원 등이 보도된 바 있습니다.

입찰 전 반드시 현장을 직접 방문하여 주변 환경, 잠재적 혐오시설과의 거리 및 영향, 건물 내부 상태 등을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 별내푸르지오 아파트(5202동 20층 2003호)로, 2015년 준공된 비교적 신축 아파트입니다.

주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이며 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 권리분석상 안전한 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항이 있으므로 관련 규정을 사전에 숙지해야 합니다.

최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시, 시세 차익 및 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 전용면적 84.97㎡ (약 25.7평)으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 인기 있는 면적대입니다.

2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 644,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월 기준):

* 84.85㎡, 10층: 603,000,000원

* 76.14㎡, 3층: 565,000,000원

* 76.42㎡, 5층: 590,000,000원

본 물건과 면적이 유사한 84.85㎡(10층) 물건이 603,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 644,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 편이므로 1차 경매에서 낙찰되기 어려울 수 있습니다.

일반적으로 1차 경매에서 감정가를 상회하는 입찰은 경쟁률을 높일 수 있습니다.

2차 경매 시 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 시세 및 1차 유찰 가능성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 530,000,000원에서 580,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 주의: 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 현황, 물건의 최종 컨디션 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.