나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60124 [1] 경기도 파주시 아동동 296-9 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘금촌역’북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 본건 남서측 인근에 지하철 경의중앙선 '금촌역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 및 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 현황도상 다세대주택(방2, 다용도실, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)((09.2.25))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정승환)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60124 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 아동동 296-9 101동 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 232,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.07㎡ (약 12.41평)

토지지분: 41.07㎡ (약 12.41평)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

건물지분: 49.27㎡ (약 14.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽은 돌붙임 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호 등임. 집합건축물대장 현황도상 다세대주택(방2, 다용도실, 거실겸주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

1.5. 토지 이용 상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 서측 및 북측으로 노폭 약 6~8m 내외의 도로에 각각 접함.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

1.7. 공부와의 차이

특이사항 없음.

1.8. 기타 참고사항

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 ‘금촌역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 직접 차량 출입이 가능하며, 본건 남서측 인근에 지하철 경의중앙선 '금촌역' 및 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 편의점, 소규모 상점 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 금신초등학교, 검산초등학교, 송화초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

* 상권: 금촌역 인근 상업지구와 연계되어 있으며, 근린생활시설이 밀집한 지역임.

2.4. 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 도시계획 상 공장, 축사 등 시설의 배치 가능성은 존재할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 장유진

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-10-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전:정승환)

보증금: 210,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-05-30, 확정일자: 2022-05-13

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을3 근저당권 (유인숙, 10,000,000원, 2023-09-15)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 주택임차권, 갑3 강제경매 등.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.3. 등기부채권 총액

220,000,000원 (근저당 10,000,000원 + 강제경매 신청채권 210,000,000원)

3.4. 인수 조건

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정승환)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 4. 21.자 인수조건변경확약서를 제출함. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않음.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 아동동 지역은 주로 연립주택, 다세대주택과 같은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거지대임.

4.2. 상업시설 및 유동인구

금촌역 인근은 상권이 형성되어 있어 상업시설 이용이 가능하며, 금촌시장 등 지역 상권을 통해 유동인구 또한 꾸준히 유지되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통

금촌역(경의중앙선) 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 직접적인 출입도 가능함.

5.2. 편의시설

단지 주변에 편의점, 소규모 마트, 식당 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있어 생활에 불편함이 적음.

5.3. 교육시설

금신초등학교, 검산초등학교, 송화초등학교 등 초등학교와 금촌중학교 등 중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 적합한 환경을 갖추고 있음.

5.4. 기타시설

파주시청소년상담복지센터, 파주시육아종합지원센터 등 공공시설과 가까우며, 지역아동센터 등 아동 복지 관련 시설도 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 정승환)가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 조건 변경 확약서를 제출함. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 되는 상황으로 해석될 수 있으나, 관련 법률 검토 및 채무 관계 명확화를 위한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획상의 제한

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 등 제한사항이 존재함.

6.3. 임대 관계 미상

건물 이용 상태는 확인되었으나, 현재 임대 관계는 미상으로 파악됨. 따라서 임차인의 현황 및 권리 관계를 추가적으로 확인하는 것이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 아동동에 위치한 다세대주택으로, 금촌역 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다. 교통, 편의시설, 교육시설 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 거주 환경이 양호한 편입니다. 특히, HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경으로 인해 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인되어, 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다. 그러나 신청 채권자의 확약서 내용을 면밀히 검토하고, 법률 전문가와 상담하여 최종적인 권리 인수 여부를 명확히 하는 것이 중요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높아 권리 분석상 유리한 측면이 있음.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 시장 조사 및 권리관계 명확화 시 낙찰을 통한 시세차익을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과,

'소르빌A동' (2016년식, 62.668㎡, 2층, 2026년 3월 26일 거래)은 160,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산정하면 약 2,553,000원/㎡ 입니다.

'정원팰리스103동' (2016년식, 68.08㎡, 3층, 2026년 5월 2일 거래)은 170,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산정하면 약 2,497,000원/㎡ 입니다.

해당 물건의 건물면적은 49.27㎡입니다.

위 두 거래 사례의 평균 제곱미터당 가격 (약 2,525,000원/㎡)을 적용하여 추정 시세는 약 124,400,000원 수준으로 분석됩니다.

감정가는 232,000,000원이지만, 최근 시장 거래가격을 고려했을 때, 본 건의 예상 시세는 약 124,000,000원에서 160,000,000원 사이로 판단됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않습니다.

따라서, 현재 제시된 정보를 바탕으로 보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 수준에서 시작하는 것을 제안합니다. 다만, 본 입찰가는 시장 상황 및 개별 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 경매 진행 상황 및 본인만의 면밀한 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.