나이스옥션 법원경매 고양 2026타경122 [1] 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-13 102동 1층106호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 「자유로요양병원」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 제1층 제106호 임 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 시스템 창호 등

이용상태

집합건축물대장 기준 「공동주택(연립주택)」 임

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 「공동주택(연립주택)」 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

■ 대동리 106-13 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 대동리 106-4 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 대동리 106-7 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 대동리 106-12 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 대동리 107-29 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 대동리 107-31 보전관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) ■ 대동리 107-12 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) ■ 대동리 107-19 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2026타경122 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남군산새마을금고 (남OOOOOOO)

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-13 102동 1층106호

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 중 제1층 제106호

이용상태: 집합건축물대장 기준 「공동주택(연립주택)」

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 504,000,000원

토지면적: 124.04㎡ (약 37.52평)

토지지분: 124.0375㎡ (약 37.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물지분: 35.54㎡ (약 10.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 파주시 탄현면 대동리 소재 「자유로요양병원」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 제반 교통상황은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 제1층 제106호. 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태: 집합건축물대장 기준 「공동주택(연립주택)」.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 대상물건이 소재하는 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 「공동주택(연립주택)」 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등: 대상물건 소재 토지 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 탄현면 대동리, 자유로요양병원 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통 여건은 양호한 편으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2024년 05월 09일 남군산새마을금고의 근저당권 (을19) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 남군산새마을금고 근저당권 (2024.05.09.)

* 주식회사신현대부동산개발 근저당권 (2024.10.23.)

* 박상수 가압류 (2025.07.01.)

* 남군산새마을금고 임의경매 (2026.01.21.)

상기 권리들은 말소기준권리보다 늦거나 동일 순위이므로 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등 미상임.

* 임대차 관계가 확인되지 않아 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 단지 또는 인근 지역의 연립/다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 라벤더타운하우스 102동 (2016년식, 84.5㎡): 2025년 4월 15,900만원에 직거래.

* 라벤더타운하우스 101동 (2016년식, 84.5㎡): 2025년 2월 20,000만원에 중개거래.

* 헤이리팰리스 101동 (2014년식, 83.87㎡): 2025년 12월 22,000만원에 직거래.

4.2. 물건 가치 분석

본 물건은 전용면적 35.54㎡ (약 10.75평)으로, 비교 사례(약 83-84㎡)에 비해 면적이 절반 이하로 작습니다.

최근 거래된 면적이 넓은 유사 물건들의 단가는 3.3㎡당 약 623만원 ~ 870만원 수준입니다.

이를 본 물건의 면적(약 10.75평)에 단순 환산 적용 시, 약 6,700만원 ~ 9,350만원 범위의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 504,000,000원(5억 400만원)으로, 이는 최근 거래 사례의 면적 대비 가격 추정치보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 자유로요양병원이 위치해 있으며, 근린생활시설 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 환경

주위 환경은 연립주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 해당 토지(대동리 106-13 외 다수 필지)는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 제한보호구역(전방지역: 25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 특정 주택 유형(외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)의 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 추후 매각 후 소유권 이전 시 고려사항입니다.

* 일부 필지(107-29, 107-31)에는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로가 포함되어 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 파악된 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지정된 제한보호구역(전방지역)은 군사시설과의 관련성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 탄현면에 위치한 연립주택으로, 법적으로 소멸되는 권리관계가 명확하여 권리상 부담은 적은 편입니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

다만, 감정가 5억 400만원에 비해 최근 유사 면적의 주택 거래 시세가 현저히 낮은 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 이는 감정가가 시장 상황을 충분히 반영하지 못했거나, 물건 자체의 특수성(매우 작은 면적 등) 때문일 수 있습니다.

토지이용계획상의 여러 제한사항과 임대차 관계 미확인은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 단순성: 모든 권리가 말소 기준권리 이하에 해당되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 면적 대비 감정가: 면적이 작은 만큼, 감정가가 시장 시세 대비 높다고 판단되므로, 저가 입찰을 통해 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리계획구역 지정 등 지역 개발 관련 정책의 수혜 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(84.5㎡ 기준 1억 5,900만원 ~ 2억 2,000만원)와 본 물건의 면적(35.54㎡)을 고려할 때, 예상 시장 가치는 약 6,700만원 ~ 9,350만원 수준으로 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 504,000,000원(5억 400만원)으로, 시장 거래가보다 현저히 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 높은 할인율을 적용한 입찰이 유효할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원 (8천만원 ~ 1억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.