나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60145 [1] 경기도 고양시 일산동구 백석동 1202-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 "금계초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접지대비 평탄한 정방형으로 현황 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 10m 내외의 포장도로와 접하며, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)(금계초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

제시목록 외의 물건 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브지붕 지상3층 건으로서, 외벽:치장벽돌쌓기 마감 등, 창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호2: 공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기 설비, 위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

본건은 현장 조사 결과 후첨 "건물개황도", "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하는 것으로 조사되 관찰감가법으로 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 다만 이는 평가사의 목측에 의한 것으로 정확한 위치 및 면적은 별도의 확인을 요하오니 업무 진행시 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다. 본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60145 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 백석동 1202-4

용도: 근린주택

감정가: 1,194,656,540원

토지면적: 221.90㎡ (약 67.15평)

건물면적: 395.38㎡ (약 119.60평) (제시외 건물 25.20㎡ 포함 시 총 420.58㎡, 약 127.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 씨와이대부 (등기부상 근저당권자)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동 소재 금계초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물/토지 이용상태: 토지는 인접지 대비 평탄한 정방형 형태이며, 현황 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 연와조 경사슬라브 지붕의 3층 건물로, 공부상 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다.

도로상태: 본건 북동측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남동측으로는 노폭 약 8m 내외의 보행자 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 소로2류로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금계초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 22일 접수된 주식회사 씨와이대부의 근저당권 (토지 을4, 건물 을6)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 임차인: 구 성

- 보증금: 150,000,000원

- 차임: 100,000원

- 전입(사업)일자: 2017-11-20

- 확정일자: 2017-11-20

- 대항력: 있음

* 임차인: 박 현

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 400,000원

- 전입(사업)일자: 2012-06-26

- 확정일자: (정보 없음)

- 대항력: 있음

등기부채권 총액: 720,000,000원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 배후 주거 단지와 학교를 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권 기능은 갖추고 있으나, 대규모 상업 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 근린주택으로서 1층 근린생활시설과 상층부 주택 등으로 복합적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 금계초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 구 성(보증금 1.5억) 및 박 현(보증금 0.2억) 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 박 현 임차인의 경우 확정일자 정보가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보이나, 대항력 조건은 변동 가능성이 있으므로 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 철거 또는 원상복구 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

7. 주변 시세 및 유사 물건 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 주변 지역의 연립주택(예: 백송마을10(건영), 흰돌마을6(라이프)) 매매가는 2026년 4월~5월 기준으로 약 3억 4천만원에서 4억 3천만원 수준이었습니다. 이는 전용면적 약 59.93㎡~84.88㎡(약 18평~25평) 기준입니다.

본건은 연립주택이 아닌 근린주택으로, 용도와 구조 면에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 연립주택의 평당 매매가는 약 130만원~200만원 수준으로 파악되나, 이는 일반적인 주거용 건물 기준이며 본건의 근린주택으로서의 가치 및 수익형 부동산으로서의 가치는 감정평가액을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

8. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 한국환경공단 일산에너지사업소, 한국동서발전(주) 일산복합화력발전처 등 일부 유틸리티 시설이 소재하고 있으나, 통상적인 주거 지역에 큰 영향을 미치지 않는 것으로 판단됩니다.

9. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 백석동에 위치한 근린주택으로, 금계초등학교 인근의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 11.95억원으로, 토지 약 67평, 건물 약 120평 규모입니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, 대항력있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 최종적인 인수 여부 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 포함 매각 조건도 고려해야 합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 측면도 있으나, 근린주택으로서의 수익성 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 백석동의 준주거지역으로, 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 주택이 결합된 근린주택으로, 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 명확합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 일산 신도시 지역의 개발 및 재정비 사업 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 약 11.95억원이며, 주변 연립주택 시세는 본건의 감정가와 직접 비교하기에는 차이가 있습니다. 근린주택으로서의 가치는 수익성 및 임대료 수준에 따라 달라지므로, 감정평가액을 주요 기준으로 삼되, 권리분석상 인수 보증금(0원)을 제외하고, 대항력있는 임차인 존재로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

일반적인 경매 물건의 할인율(감정가의 80~90%)과 본건의 임차인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 9억 5천만원에서 10억 5천만원 범위 내에서 형성될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사와 전문가의 정확한 권리 분석을 통해 인수 보증금 처리 여부 및 기타 제반 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.