나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60130 [1] 경기도 파주시 야당동 216-25 바흐더빌리지 101동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 야당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 임.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 토지의 지목이 "임야"이나 현황 및 토지대장 상 지목이 "대"이니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 곽푸름)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 야당동 216-25번지 바흐더빌리지 101동 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2026타경60130 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 321,000,000원입니다.

토지 면적은 62.57㎡ (약 18.93평)이며, 건물 면적은 56.08㎡ (약 16.96평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 5월 26일입니다.

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "경의중앙선 야당역" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 유사한 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 야당역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2026년 1월 19일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기(갑6)입니다.

선순위 임차권: 본 건에는 선순위 주택임차권(곽푸름, 보증금 340,000,000원, 을3)이 존재하였으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 곽푸름)가 2026년 3월 30일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

대항력 있는 임차인: 박지휘 임차인이 존재합니다. 전입일자는 2025년 6월 23일이며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 해당 임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 주의가 필요할 수 있습니다.

기타 권리: 소유권 이전 등기 및 신탁 말소 등기 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

총 채권액: 340,000,000원 (주택도시보증공사)

1.3. 상권분석

주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 발달한 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 야당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 꾸준히 있는 지역으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 경의중앙선 야당역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 양호합니다.

주변 시설: 인근에 편의시설 및 상업시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 박지휘 임차인은 전입일자 2025년 6월 23일 기준으로 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 관련: 선순위 임차권의 대항력 포기 및 말소 동의는 낙찰자의 부담을 경감시키지만, 관련 서류의 법적 효력 및 최종 말소 여부를 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

공부상 지목과의 차이: 공부상 토지 지목은 '임야'이나, 현황 및 토지대장상 지목은 '대'로 이용 중입니다. 실제 이용 현황은 '대'이므로 큰 문제가 예상되지는 않으나, 등기부와 토지대장의 차이점을 인지해야 합니다.

혐오시설: 본 건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 야당동, 경의중앙선 야당역 인근에 위치한 신축급 다세대주택입니다. 역세권 입지로서 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리 관계는 복잡하지 않은 편으로, 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며 선순위 임차권은 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

다만, 대항력을 가진 박지휘 임차인이 존재하여 명도 시 주의가 요구됩니다.

최근 거래된 주변 시세를 고려했을 때, 감정가 대비 현재 시장 가치는 낮은 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

야당역 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대감이 있습니다.

HUG의 임차권 인수 조건 변경으로 인해 낙찰 후 추가적인 임차보증금 부담이 없습니다.

상대적으로 신축 건물(2020년 준공)임에도 감정가 대비 주변 시세가 낮은 점은 투자 매력도를 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

최근(2026년 5월) 거래된 유사 다세대주택의 면적별 시세는 다음과 같습니다.

* 전용 47.51㎡ (약 14.37평): 16,500만원 (㎡당 약 347만원)

* 전용 76.71㎡ (약 23.21평): 22,000만원 (㎡당 약 287만원)

* 전용 63.87㎡ (약 19.32평): 22,500만원 (㎡당 약 352만원)

평균 ㎡당 시세는 약 328.67만원으로 산정됩니다.

본 건의 전용 면적은 56.08㎡ (약 16.96평)이므로, 현재 시세 기준 적정 가치는 약 18,423만원 (56.08㎡ * 328.67만원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가와의 비교:

본 건의 감정가는 32,100만원으로, 최근 시세(약 18,400만원)와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 감정평가 시점이나 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

최근 거래된 유사 면적 건물의 시세를 고려하고, 명도 리스크를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

보수적인 접근으로 약 19,000만원 ~ 22,000만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

다만, 감정가가 시세보다 현저히 높으므로, 본 건의 실제 가치 판단을 위한 추가적인 현장 조사 및 권리 분석 검토가 필수적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 20,000만원 내외에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.