나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60148 [1] 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 칠칠 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이고, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상태는 무난함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 중 제3층 301호,302호,303호,304호로서 (건물사용승인일 : 2014.01.24) 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(긱 호별 방2, 거실, 주방/식당, 욕실겸화장실, 보일러실, 발코니, 현관 등) 으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도설비, 난방설비, 화재경보기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역 (2012-12-26)(연풍초등학교), 상대보호구역(세경고등학교), 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26~26.8.25.외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적이 되는 기호 1(연풍리 415-5번지), 기호 3(연풍리 416-22번지)의 귀 제시목록상의 지목은 "답"이나, 현황 "대"이며, 공부상 "나동" 이나, 현지에서는 "203동"(그린힐)으로 통용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

공부상 '나동'이나, 통칭 '203동(그린힐)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60148 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 파주읍 연풍리 415-5 나동 3층 301호 (통칭 '203동(그린힐)')

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 56.42㎡ (약 17.07평)

토지지분: 56.4228㎡

건물면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

건물지분: 35.28㎡

전체 대지면적: 1832㎡ (약 554.28평)

전체 건물 연면적: 655.557㎡ (약 198.36평)

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콩크리트평지붕 4층 중 제3층 301호

건물 사용승인일: 2014년 1월 24일

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 64,000,000원

채권자: 경OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 파주읍 연풍리 소재 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택으로서의 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상태는 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연풍초등학교, 세경고등학교)으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25)으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 특정 주택 거래에 대한 제한사항이 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 11월 18일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(금364,000,000원)입니다.

본 경매는 2026년 1월 20일 접수된 경인서부수산업협동조합(구 옹진수산업협동조합)의 임의경매(채권액 221,299,572원)에 의해 진행됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: L

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-15, 대항력: 없음.

* 임차인: Y

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-03-29, 대항력: 없음.

* 임차인: 이* (LI XUDONG)

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-03-29, 확정일자: 2019-03-12, 배당신고일자: 2026-02-23, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 옹진수산업협동조합의 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 공부상 '나동'이나 통칭 '203동(그린힐)'으로 사용되는 점, 토지 지목이 '답'이나 현황 '대'인 점 등 공부와의 차이가 존재하나, 이는 통상적인 경매 물건에서 발견되는 사항으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 단지(그린힐) 내 소형 다세대주택(18.24㎡)이 2026년 5월 25,000,000원(약 137만원/㎡)에 거래되었으며, 조금 더 넓은 면적(51.33㎡)의 다세대주택(피엔지카운티)이 2026년 3월 55,000,000원(약 107만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 35.28㎡(약 10.67평) 면적을 고려할 때, 최근 거래 사례를 기준으로 약 3,800만원에서 4,800만원 사이의 시세 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 피엔지카운티가, 나동 (건축년도 2009년): 51.33㎡, 55,000,000원 (2026.03)

* 그린힐 109동 (건축년도 2013년): 18.24㎡, 25,000,000원 (2026.05)

* 그린힐 102동 (건축년도 2013년): 18.24㎡, 25,000,000원 (2026.05)

건축년도는 본건(2014년 사용승인)과 유사하거나 약간 더 오래된 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 "연풍초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위로 다양한 근린생활시설 및 생활편익시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

가까운 거리에 연풍초등학교가 위치하며, 세경고등학교 등 각급 학교가 인근에 있어 교육환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 시설

주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 본건 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 대부분 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

6.2. 물리적/행정적 리스크

* 공부와의 차이: 공부상 '나동'이나 통칭 '203동(그린힐)'으로 사용되는 점, 토지 지목이 '답'이나 현황 '대'인 점은 통상적인 것으로 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 외국인 등의 특정 주택 거래 제한 구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 경우 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주읍 연풍리에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축(2014년 사용승인)되었으며 주거 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리상 인수할 부담이 없고, 주변 편의시설 이용도 편리합니다. 다만, 감정가 64,000,000원에 비해 최근 유사 물건 거래 사례가 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 시세 조사 및 현장 답사를 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2014년 준공)의 다세대주택입니다.

* 주변 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 및 수요 증가에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본건의 감정가는 64,000,000원입니다. 하지만 최근 거래 사례를 보면, 51.33㎡ 면적이 55,000,000원(약 107만원/㎡), 18.24㎡ 면적이 25,000,000원(약 137만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건의 면적(35.28㎡)을 고려할 때, 최근 거래 시세를 바탕으로 역산한 가격은 약 3,800만원에서 4,800만원 수준입니다. 감정가가 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

최근 거래된 유사 면적의 물건 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가를 50,000,000원에서 58,000,000원 사이로 제안합니다. 보수적인 접근으로 약 55,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.