나이스옥션 법원경매 고양 2026타경214 [1] 경기도 파주시 야당동 196-5 해밀채 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2018.01.19.) 외벽: 석배붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경214 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 196-5 해밀채 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.26㎡ (약 15.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

건축물대장 상 주요 정보:

* 건물명: 해밀채

* 사용승인일: 2018.01.19.

* 총 층수: 4층

* 해당 층: 4층

* 호수: 401호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 야당역(경의중앙선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 2026.8.25)입니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수협은행, 2019.06.07. 접수, 채권최고액 244,950,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 근저당권, 갑13(강서세무서장 압류), 갑14(금천세무서장 압류), 갑16(오케이저축은행 가압류), 갑19(서인천세무서장 압류), 갑20(수협은행 임의경매), 갑21(주식회사스튜디오클론 가압류).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 특이사항: 갑17 소유권이전청구권가등기 (권리자: 중국인, 비고: 재산분할예약)가 존재하며, 이는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 HONGZHOUYING: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-26, 대항력 없음.

* 임차인 이숙남: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2023-11-20, 확정일자 2023-11-20, 배당신고일자 2026-02-27, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부채권 총액: 275,976,396원.

4. 상권분석

* 주변 지역 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 2일 경기도 파주시 야당동 239-200번지 '태종에비뉴' 3층(2019년식, 다세대주택, 전용면적 65.1㎡)이 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 시기에 건축된 건물로, 전용면적 기준으로 본건(52.26㎡)보다 약 13㎡가량 넓습니다.

* 또한, 2026년 7월 1일 야당동 190-5번지 '요산아트빌'(2015년식, 연립주택, 전용면적 56.035㎡)이 15,000만원에, 2026년 7월 1일 야당동 150-1번지 '자연에가'(2015년식, 연립주택, 전용면적 57.45㎡)가 18,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 시세 비교:

* 본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

* 가장 최근의 다세대주택 거래 사례인 '태종에비뉴'의 거래가를 기준으로 환산 시, 본건의 전용면적(52.26㎡)을 고려하면 평당 약 545만원 수준으로 볼 때, 시세는 약 22,800만원 (52.26㎡ * 545만원/㎡) 내외로 추정됩니다.

* 연립주택 사례(15,000만원~18,000만원)는 연식 및 주택 유형이 달라 직접 비교는 어렵지만, 본건의 시세 하한선을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

* 현재 파주시 야당동은 신축 및 역세권 아파트, 다세대주택 등이 활발히 거래되고 있으며, 성장관리구역(주거복합 Zone)으로 지정되어 향후 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 공공시설: 야당역을 중심으로 다양한 상업 시설 및 행정 서비스 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

* 파주시에서는 최근 생활 폐기물 소각장 건립을 추진 중이며, 이와 관련하여 지역 주민들의 환경 및 교통 문제에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 다만, 현재 계획은 외부 쓰레기를 받지 않고 파주시 폐기물만 자체 처리하는 방향으로 가닥이 잡혔으며, 입지 선정 및 환경영향평가 등 절차를 거칠 예정입니다.

* 과거 파주 적성 지역에 의료 폐기물 소각장 건립 관련 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

* 현재 파주시 야당동 196-5번지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기(재산분할예약): 말소되지 않는 권리로서, 낙찰 후 소유권 이전 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가적인 시간 및 비용 발생 위험이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 물건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰자가 외국인이거나 특정 조건에 해당하는 경우, 거래 허가를 받아야 합니다. (현 시점은 허가구역 기간 내임)

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 파악된 부분 외에 추가적인 임차인이나 점유자가 존재할 가능성이 있습니다.

* 장기 방치된 타운하우스 사례: 인근 지역(야당동)에 일부 타운하우스 단지가 공사 중단 및 방치되어 흉물로 전락한 사례가 있어, 지역 개발 및 부동산 시장에 대한 주의가 필요합니다. (본건과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 지역 리스크 요인으로 참고)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 2018년식 신축급 다세대주택으로, 야당역 인근에 소재하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다. 감정가는 229,000,000원으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보이나, 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기가 존재하여 낙찰 후 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 가등기의 처리 여부에 따라 본건의 최종 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되지 않은 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축급 다세대주택: 야당역 도보 이용 가능한 거리에 위치하며, 2018년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* 지역 개발 잠재력: 성장관리구역(주거복합 Zone) 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 현재 파악된 임차인의 인수 보증금이 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적습니다. (단, 가등기 인수 위험 존재)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 유사 다세대주택의 거래 사례를 감안할 때 평당 시세는 약 545만원 내외로 추정됩니다. 이를 기준으로 할 때, 본건의 전용면적 52.26㎡는 약 22,800만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

그러나 본건에는 말소되지 않는 소유권이전청구권가등기(재산분할예약)가 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 위험 요인이므로 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분에 대한 부담은 없습니다.

리스크 요인(가등기, 토지거래허가구역)을 고려하여 감정가보다 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 리스크 요인: 소유권이전청구권가등기(재산분할예약)

* 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 205,000,000원

본 예상 입찰가는 소유권이전청구권가등기의 구체적인 처리 방안(예: 말소 조건 협의, 소송 등) 확인 후 최종 입찰가격을 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.