나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60135 [1] 경기도 파주시 야당동 1046 월드스테이 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장 및 근거리에 '야당역(경의중앙선)'이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상 14층 건물 내 제9층 제903호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 30m, 남측 및 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하며, 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(파주운정지구) , 일반상업지역 , 제1종지구단위계획구역(파주운정지구.) , 광로2류(폭 50m~70m)(2011-12-29)(접합) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있고 '야당역(경의중앙선)'이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건지 서측으로 폭 약 30m, 남측 및 북측으로 폭 약 10m, 동측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하여 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로2류, 대로2류, 소로3류, 중로1류, 중로3류 등 다양한 도로 계획에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 혐오시설이 명확하게 언급되거나 식별되지 않았습니다. 파주시 운정신도시 지역에서 쓰레기 소각장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본건과는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 등기 (주택임차권, 접수일자 2024-11-19) 보다는 갑5 등기 (강제경매, 접수일자 2026-01-20)가 나중에 접수되었으므로, 갑5 강제경매가 말소기준권리가 됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5 (강제경매), 을1 (주택임차권) 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 또한 갑6 (압류) 역시 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 등기되지 않은 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 임차인의 대항력을 인수하지 않으며, 임차 보증금 관련 부담은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-04

* 확정일자: 2022-10-14

* 배당신고일자: 2024-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경 확약서 제출로 인해 임차인의 대항력은 인수되지 않습니다.

2.3. 물건 현황

* 건물구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상 14층 건물 내 제9층 제903호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용상태: 본건 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형으로, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 면적 정보

* 토지면적: 5.95㎡ (약 1.80평)

* 토지 지분: 5.9539㎡ (약 1.80평)

* 건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

* 건물 지분: 19.8854㎡ (약 6.01평)

3. 시세 분석 및 예상 입찰가

3.1. 최근 실거래가 분석

* 2026년 6월 5일: 13,750만원 (전용면적 24.83㎡, 4층)

* 2026년 4월 10일: 12,300만원 (전용면적 24.83㎡, 4층)

* 2026년 5월 16일: 8,880만원 (전용면적 19.88㎡, 3층)

3.2. 시세 분석

제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 6.01평)의 3층 오피스텔이 8,880만원에 거래된 사례가 있습니다. 반면, 더 넓은 면적(약 7.51평)의 4층 오피스텔은 12,300만원에서 13,750만원 사이에 거래되었습니다.

본건은 9층이라는 점을 감안할 때, 3층 매물보다는 높은 가격이 형성될 가능성이 높습니다. 4층 매물의 가격대를 참고하되, 면적 차이를 고려하여 시세를 평가할 수 있습니다.

면적당 가격으로 환산 시, 3층 매물(19.88㎡)은 약 447만원/㎡, 4층 매물(24.83㎡)은 약 495만원~554만원/㎡ 수준입니다. 본건(19.89㎡)에 적용하면 약 8,900만원에서 11,000만원 내외의 시세가 추정됩니다.

3.3. 예상 입찰가

감정가 102,000,000원과 최근 실거래가, 그리고 9층이라는 층수 프리미엄을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 최근 시세 범위: 약 8,900만원 ~ 11,000만원

* 예상 입찰가 범위: 106,000,000원 ~ 109,000,000원

이는 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에 산정된 금액이며, 입찰 참여 시에는 시장 상황 및 현장 조사를 통한 추가적인 시세 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 오피스텔로, 야당역 역세권이라는 점과 주변 편의시설 접근성이 양호하다는 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 권리 분석상 임차인의 대항력이 없으며 HUG의 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수할 권리 관계가 명확하고 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 층수 및 면적을 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 투자 포인트

* 야당역 초역세권의 입지로 향후 미래가치 상승 기대.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* HUG의 조건 변경으로 권리 관계가 명확하여 낙찰자의 부담이 적음.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 상황 발생 시 허가 절차 필요.

* 2019년식 건물로 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

* 주변 시세 및 경쟁 물건과의 비교 분석을 통한 신중한 입찰가 책정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.