나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60128 [1] 경기도 파주시 동패동 22-21 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 동패동 소재 ‘운광초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, ‘다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

대상물건은 집합건축물대장 및 집합건물 등기사항전부증명서상 소재지가 ‘동패동 22-21, 동패동 26, 동패동 27번지’ 지상에 소재하는 것으로 등재 및 등기되어 있으나 토지대장상 2016년 12월 30일자 합병되어 기준시점 현재 ‘동패동 22-21번지’ 단일지상에 소재하여 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

1.공부상 비동이나, 현황상 건물 외부'106B'로 표시됨
2.주택도시보증공사로부터 2026.02.27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2층 202호 (비동)

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60128 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 동패동 22-21 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 81.59㎡ (약 24.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.73㎡ (약 21.99평)

건물 지분: 72.7331㎡ (약 21.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 동패동 소재 ‘운광초등학교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(을구 7번 권리보다 선순위)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 보존 및 이전 등기 다수 확인됨.

* 을구 7번: 유창욱 주택임차권 (2024.07.22. 접수, 260,000,000원, 전입 2022.06.28, 확정 2022.04.22)

* 갑 4번: 주택도시보증공사 강제경매 (2026.01.19. 접수, 260,000,000원, 말소기준권리)

* 갑 5, 6번: 파주시 압류 등기

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 물건은 매각으로 인해 위 권리들이 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 주택도시보증공사 제출 확약서에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음

* 임차인: 유창욱 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-28

확정일자: 2022-04-22

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 대항력이 포기되었으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

3.5. 주의사항

* 공부상 ‘비동’이나, 현황상 건물 외부에는 ‘106B’로 표시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

주변은 주로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 본 물건은 'B동'으로, 총 4층 건물 내 2층에 위치합니다. 건축 연도는 2016년경입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

최근(2026년 5월~7월) 인근 지역에서 거래된 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 56.65㎡ (전용면적): 190,000,000원 (약 335만원/㎡)

* 2018년식, 66.03㎡ (전용면적): 208,000,000원 (약 315만원/㎡)

* 2020년식, 53.35㎡ (전용면적): 183,000,000원 (약 343만원/㎡)

4.3. 해당 물건 면적 대비 시세 추정

본 물건의 전용면적은 72.73㎡입니다. 상기 거래 사례의 평당가(약 315만원~343만원/㎡)를 적용 시, 본 물건의 시세는 대략 229,100,000원 ~ 249,400,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 261,000,000원은 이보다 다소 높게 책정되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 운광초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

전반적으로 주거 지역으로서의 기능을 하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 개발이 진행 중인 지역으로, 주거 환경이 지속적으로 개선될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 표기 불일치

건물 외벽 표시(106B)와 공부상 동(B동) 표기가 상이하여, 추후 건물 관리나 재산권 행사 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

해당 물건은 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수 조건 변경

주택도시보증공사가 제출한 확약서 내용은 임차인의 대항력이 소멸됨을 명확히 하고 있으나, 관련 서류 및 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 운광초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 261,000,000원이며, 채권액은 260,000,000원입니다. 가장 중요한 점은 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 것입니다. 이는 경매 물건의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 공부상 동 표시와 실제 건물 표기상의 차이가 존재하며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차 보증금 (0원): HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 리스크가 제거되었습니다.

* 안정적인 입지: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

* 건물 자체의 실거주 가치: 전용면적 72.73㎡로 비교적 넓은 면적을 제공합니다.

* 경매 채권액 대비 저렴한 감정가: 채권 총액(260,000,000원)과 감정가(261,000,000원)가 유사하여, 채권자의 회수 의지를 고려할 때 적정 가격 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 229,100,000원 ~ 249,400,000원 범위로 추정됩니다. 다만, 해당 물건은 감정가가 261,000,000원으로 책정되어 있으며, 채권액(260,000,000원) 또한 높은 편입니다. 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시세 범위 상단 또는 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 255,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.