나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70113 [1] 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-18 베르체 3동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 "장암무료공영주차장" 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업용 건물, 주상용 건물이 다수 소재하는 노선 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 제시외 건물부지(주택 및 점포)로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4~5미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(헬기)(66사단_비행안전(헬기)제2구역(15m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(백운계곡-영평천 중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 ㉠이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중, 3층 301호로서, 외벽: 석재 붙임 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, (탐문조사) 창호: 알루미늄 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다. (상세내역은 후첨 "내부구조도"를 참고하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물은 북서측으로 노폭 약5~6미터, 동측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

송우리 37-18 번지 : 도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 송우리 37-29 번지 : 도시지역(소흘도시), 제1종일반주거지역(포천(소흘지구)), 주거개발진흥지구(소흘지구), 지구단위계획구역(도시과 문의), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "대:입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2026타경70113(1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 대륙팜축산유통이며, 감정가는 138,000,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-18 베르체 3동 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

토지 면적은 48.68㎡(약 14.73평)이며, 건물 면적은 60.23㎡(약 18.22평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가

감정가는 138,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "하송우사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 비행안전제2구역(헬기) 및 중점경관관리구역(백운계곡-영평천)으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본에 따르면, 말소기준권리는 2025년 3월 31일 접수된 유한회사 통일종합주류의 근저당권(120,000,000원)입니다. 이 외 다수의 근저당권 및 가압류 등이 존재했으나, 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리(근저당권) 이하의 모든 권리(근저당, 가압류)는 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나, 지상권에 대한 구체적인 기재는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석 (JSON 데이터 기반)

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 1991년식 다세대주택(일신빌라, 약 36.09㎡)이 2026년 6월 6,700만원 ~ 7,000만원에 거래되었습니다. 본건과 유사한 면적(약 60.23㎡)의 신축 다세대주택(청우보니타빌, 2024년식)은 2026년 7월 33,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 138,000,000원은 연식(2015-2017년 준공 추정) 및 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 생활 편의시설

본건은 "하송우사거리" 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 다세대주택, 상가 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지 지목과 현황 차이

토지의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대'로 이용되고 있어, 이는 일반적인 재개발이나 개발 과정에서 고려될 수 있는 사항이나, 현재 다세대주택으로서의 이용에는 큰 문제가 없어 보입니다.

5.3. 중복 사건 및 복잡한 권리 관계

'중복사건', '특이사항', '특수물건정보' 항목에 중복 사건이 언급되어 있습니다. 다만, 현재 경매로 진행되는 사건의 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

5.4. 토지 이용 제한

비행안전제2구역(헬기), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 포천시 소흘읍 송우리에 위치한 신축 연식의 다세대주택으로, 주변 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 다수의 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축에 속하는 건물(2015-2017년 준공 추정)로 관리 상태 양호 기대

* 포천시 소흘읍 송우리라는 지역적 이점 및 지속적인 개발 가능성

* 낙찰 시 모든 권리 소멸로 인한 권리 관계 명확성

8. 예상 입찰가

감정가 138,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가 및 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 감안하여 예상 입찰가를 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 시 파악된 물건 상태, 명도 가능성, 유사 물건의 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.