나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10038 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 323-110 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "중랑역(경의중앙선, 경춘선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 상가주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "중랑역(경의중앙선, 경춘선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층, 지하1층 건물로서, (1978.03.23. 사용승인) 외벽 : 벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본전인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠이 소재함. (후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 근린주택으로, 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산 강제 경매 물건입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10038 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 323-110

* 용도: 근린주택

* 감정가: 647,054,700원

* 토지면적: 94.50㎡ (약 28.59평)

* 건물면적: 113.22㎡ (약 34.25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 경의중앙선 및 경춘선 "중랑역" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택, 상가주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 "중랑역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 건물 이용상태

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형으로 주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 1978년 3월 23일 사용 승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕의 지상 2층, 지하 1층 규모의 주택으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건은 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21 지정, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 9월 23일 접수된 동대문세무서장의 압류입니다.

* 등기사항 요약

토지 및 건물 등기부에는 소유권 이전 및 증여 이력이 있으며, 말소기준권리인 압류 이후 2026년 1월 21일 유한기의 강제경매 개시 결정이 등기되어 본건 경매 절차가 진행 중입니다. 이로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 서울주택도시개발공사(이 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-06-02

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2026-02-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 서울주택도시개발공사(장 )

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2026-03-27

* 대항력: 있음

* 임차인: 장시열

* 보증금: 94,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리 (주의사항)

법원 비고란에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 상기 임차인들의 "대항력 있음" 표기는 인수 여부에 대한 불확실성을 내포합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금 및 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적이며, 명도 진행 시 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 물건명세서 특이사항

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

"현황조사서에 의하면, 본건 토지는 본건 건물의 대지로 보이나 정확한 면적이나 인접토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요하다고 보고됨"이라는 내용이 기재되어 있어, 토지 경계 및 면적 관련 분쟁 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보는 2014년, 2002년, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물들의 개별 세대 거래 사례입니다. 해당 거래들의 전용면적 기준 3.3㎡당 시세는 약 577만원에서 998만원 수준으로 나타났습니다.

본건은 1978년에 건축된 근린주택으로 건물 연식이 오래되었으며, 개별 세대가 아닌 건물 전체(토지 포함)가 일괄 매각 대상이므로, 해당 다세대 주택 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건 감정가(647,054,700원)는 건물 노후도 및 리스크 요인을 고려하여 책정되었을 것으로 판단됩니다.

* 주변 개발 현황

중랑역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 향후 역세권 개발 가능성 및 지역 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과

google.com을 통한 주변 지역(중화동 323-110번지 인근) 검색 결과, 인근 주민들이나 온라인 커뮤니티에서 제기된 특정 혐오시설(예: 대규모 유해 시설, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 직접적인 언급이나 논란은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 밀집 지역의 특성상 소음, 교통, 주차 등 생활과 관련된 민원 발생 가능성은 상존합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 및 편의시설

주거 밀집 지역에 위치하여 생활 환경이 비교적 안정적이며, 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통 접근성

지하철 7호선 중랑역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육 환경

인근에 다수의 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 중대한 리스크 요인으로, 법원에서는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시했으나, 임차인의 "대항력 있음" 표기는 보증금 인수 여부에 대한 불확실성을 야기합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 및 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수 비용

1978년에 사용 승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었습니다. 외벽, 지붕, 내부 설비 등 전반적인 수리 및 유지보수 비용이 상당한 수준으로 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함

본건 매각에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이에 대한 법적 소유 관계, 명도 대상 여부, 철거 비용 등을 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 경계 및 면적 불확실성

현황 조사 결과, 토지 경계 및 면적 확인에 대한 별도의 확인이 필요하다는 보고가 있어, 향후 인접 토지와의 경계 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한 다수

제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등 여러 토지 이용 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 중랑역 역세권에 위치한 근린주택으로, 교통 편의성과 지역 내 주거 및 상가 수요를 바탕으로 한 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 1978년 준공으로 인한 건물 노후화, 제시외 건물 포함, 토지 경계 불확실성 등 물리적, 법적 리스크가 산재해 있습니다.

특히, "대항력 있는 임차인"의 존재와 법원 비고란의 "인수 보증금 합계: 0원" 간의 상반된 정보는 본건의 가장 큰 불확실성이자 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 면밀한 추가 조사와 철저한 권리 분석이 필수적이며, 만약 보증금 인수 부담이 발생할 경우 입찰가 산정에 이를 반드시 반영해야 합니다.

안정적인 임대 수익보다는 장기적인 안목으로 시세 차익이나 개발 가능성을 노리는 투자자에게 적합할 수 있으나, 상기 언급된 리스크 요인들을 충분히 감수한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 중랑역 도보 이용 가능한 역세권으로, 우수한 교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 지역 수요: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성상, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 토지 가치: 94.50㎡의 토지 면적을 확보하고 있어, 향후 재건축 등 개발 시 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다 (단, 용도지역 및 제한사항 고려 필요).

* 시세 대비 저평가 가능성: 건물 노후화 및 임차인 이슈로 인해 현재 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 리스크 해소 시 수익률 극대화가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 647,054,700원

본건의 감정가는 주변 시세 및 건물 노후도, 지역적 특성을 종합적으로 고려하여 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 "대항력 있는 임차인"의 보증금 인수 여부, 건물 노후화로 인한 대규모 수리 비용, 제시외 건물 처리 비용, 토지 경계 문제 등 해결해야 할 잠재적 리스크 요인들이 상당합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들로 인해 발생할 수 있는 추가 비용과 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로, 예상되는 추가 비용 및 제반 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 517,643,760원 ~ 582,349,230원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.