나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100076 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 8층803호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울신봉초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위 는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '서울대입구역, 봉천역(지 하철 2호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건내 제8층 제803호로서, (사용승인일 : 2014.11.07) -외벽 : 석재 마감 등, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 토지는 4필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포 장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.2 0.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축 선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건 축과문의)) -기호(2) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.2 0.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -기호(3) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) -기호(4) : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016- 202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에 서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100076 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 8층803호

건물명: 프라비다M

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 328,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49 평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.49 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.12㎡ (약 9.11 평)

건물지분: 30.12㎡ (약 9.11 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.건축물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제803호

사용승인일: 2014년 11월 07일

외벽: 석재 마감 등

창호: 샷시 창호 등

1.1. 3.토지 이용계획 및 제한상태

* 기호(1)~(4) 토지 공통:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)

* 소로3류(폭 8m 미만) 접합 (기호 1, 2)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건축선 지정 (도로경계선에서 3미터 후퇴) (기호 1, 4)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

* 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울신봉초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호함.

* 건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

1.2. 2.교통상황

* 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 '서울대입구역' 및 '봉천역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 북측 왕복 6차선, 동측 약 6미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 02일 접수된 지완 근저당권 (채권액 1,126,500,000원)

* 경매개시결정: 2026년 01월 15일 주택도시보증공사 (채권액 300,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 4번 주택임차권 (임대차보증금 300,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있어 인수해야 함.

* 인수되는 권리 분석:

* 임차인: 이광수

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 10월 12일

* 배당신고일자: 2025년 01월 13일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 등기부상 권리종류: 주택임차권, 접수일자: 2025-01-13, 권리금액: 300,000,000원, 말소: 인수

* 임차인: 최선아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 12월 22일

* 대항력: 없음

* 기타 권리사항:

* 을구 3번 근저당권 (지완, 1,126,500,000원)은 말소기준권리로서 경매로 소멸됨.

* 을구 4번 주택임차권 (이광수, 300,000,000원)은 인수됨.

* 이후의 권리들 (가압류 2건, 강제경매, 압류)은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 소멸될 예정임.

* 임대관계: 임대관계 미상

1.4. 상권분석

* 건물 자체는 2014년 11월에 사용승인된 도시형생활주택(원룸형)으로 비교적 신축에 속함.

* 인근에 '프라비다M'과 유사한 규모 및 연식의 빌라 및 도시형생활주택 단지들이 있으며, 최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같음.

* 2026년 7월 거래된 26.98㎡(약 8.16평) 빌라가 28,300만원 (약 1,049만원/㎡)에 거래됨. [cite:json]

* 2026년 7월 거래된 39.75㎡(약 12.02평) 빌라가 54,000만원 (약 1,358만원/㎡)에 거래됨. [cite:json]

* 2026년 7월 거래된 53.28㎡(약 16.12평) 빌라가 19,000만원 (약 357만원/㎡)에 거래됨. (유사성 낮음) [cite:json]

* 본 물건(30.12㎡)과 유사한 면적대의 인근 빌라/다세대 주택의 최근 시세는 약 1,049만원/㎡ ~ 1,358만원/㎡ 수준으로 분석됨.

* 이를 적용하면 본 물건의 실질 시장가치는 약 315백만원 ~ 409백만원 범위로 추정됨.

* 다만, '프라비다M' 자체의 유사 면적 호실이 2026년 7월 2.8억원에 거래된 사례가 있어, 시장 가치는 이보다 높지 않을 수 있음.

* 주변에 서울신봉초등학교, 다수의 학원, 서울대입구역, 봉천역 등 편의시설 및 교통시설이 풍부하여 주거지로서의 선호도가 높을 것으로 판단됨.

* 다만, 해당 물건은 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 일반 매수자는 취득 시 허가를 받아야 할 수 있음.

* 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았음.

1.5. 생활정보

* 건축물 내 기본 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

* 안전 관련 시설 (CCTV 등)에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 학군: 서울신봉초등학교(C등급, 0.4km), 봉원중학교(C등급, 1.0km), 영락고등학교(A등급, 0.7km) 등을 이용할 수 있음.

* 주변 편의시설: KT관악지점(60m), 메티스교육학원(74m), 씨지파이브학원(74m) 등이 근거리에 위치함.

1.6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차권(이광수, 보증금 300,000,000원)의 인수입니다. 이 금액은 낙찰가의 별도로 매수인 부담이 되므로, 총 매수 비용은 낙찰가 + 300,000,000원 이 됩니다.

* 최근 실거래가(2.8억원) 및 감정가(3.28억원)를 고려할 때, 3억원의 보증금 인수 부담은 매우 클 것으로 판단됩니다.

* 건물 자체는 2014년식으로 비교적 신축이지만, 원룸형 도시형생활주택의 특성상 향후 임대수요 변화에 민감할 수 있습니다.

* '토지거래계약에관한허가구역' 지정으로 인한 취득 시 행정적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 불명확하여, 계약 관계 외의 다른 이해관계자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2호선 역세권에 위치하며, 2014년 준공된 도시형생활주택으로 입지 및 건물 연식 면에서 장점이 있습니다. 주변 학군 및 편의시설도 양호한 편입니다.

그러나 가장 결정적인 리스크는 3억원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 최근 유사 면적대의 실거래가(2.8억원) 및 감정가(3.28억원)를 고려할 때, 3억원의 보증금 인수 후 낙찰가까지 합하면 총 매수 비용이 시세보다 훨씬 높아져 투자 가치가 매우 낮거나 손실이 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권(서울대입구역, 봉천역)의 우수한 교통 편의성.

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능.

* 양호한 주변 편의시설 및 학군.

1.9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 328,000,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 300,000,000원

* 유사 면적의 최근 실거래가 (프라비다M, 30.12㎡): 280,000,000원

* 유사 면적의 인근 빌라 시세 (26.98㎡ 기준): 약 283,000,000원 (약 1049만원/㎡) [cite:json]

* 유사 면적의 인근 빌라 시세 (39.75㎡ 기준): 약 540,000,000원 (약 1358만원/㎡) [cite:json]

분석 결과, 본 물건의 시장 가치(임차 보증금 인수 없는 상태)는 약 280,000,000원 ~ 328,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 300,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 매수 비용이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

예를 들어, 감정가인 328,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 매수 비용은 328,000,000원 (낙찰가) + 300,000,000원 (인수 보증금) = 628,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 대비 약 191%에 달하는 금액으로, 투자로서의 메리트가 거의 없다고 판단됩니다.

최소한 총 매수 비용이 시장 가치 범위 내에서 이루어져야 하므로, 이를 감안할 때 투자가치는 매우 낮습니다. 만약 시장 가치를 300,000,000원으로 가정해도, 낙찰가는 최대 0원이 되어야 하므로 실질적인 입찰은 어렵습니다.

매우 신중한 접근이 필요하며, 본 물건의 낙찰 후 예상 총 매수 비용을 면밀히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 투자 가치가 매우 낮아, 입찰을 권장하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.