나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100129 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 931-18 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천역 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(봉천역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

벽돌조 평스라브 3층건 중 제3층 제301호로서 외벽: 연와조 창호: al샷시 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용중인것으로 탐문됨.

설비내역

기본적인 급배수, 전기 및 난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 931-18 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차보증금 160,000,000원, 차임금 300,000원에 주택임차권등기가 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100129 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 931-18, 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 16.38㎡ (약 4.96평)

토지지분: 16.38㎡ (약 4.96평)

건물면적: 22.86㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.86㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 봉천역 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택 등이 혼재하여 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 교통사정은 매우 양호한 편입니다.

주변 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 통상적인 규제 범위 내에 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업시설 밀집 지역으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2026타경100129)입니다.

등기사항전부증명서 상, 현재 소유권 이전(증여) 권리가 있으며, 1995년 3월 23일에 접수되었습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 1번 주택임차권 등기입니다. 조아리(조 ) 씨가 2022년 8월 8일 전입하였고, 2022년 7월 14일 확정일자를 받았습니다. 임대차보증금은 160,000,000원이며, 차임은 월 300,000원입니다.

이 임차권은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서에 따르면, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022.08.08. 확정일자 2022.07.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

즉, 경매 절차에서 보증금 160,000,000원이 모두 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 봉천동은 지하철 2호선 봉천역을 중심으로 상업 및 주거 시설이 발달한 지역입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석하면 다음과 같습니다.

* 2022년 준공, 전용면적 39.75㎡ (약 12.03평) 물건이 2026년 7월 3일 54,000만원에 거래되었습니다. (약 1,358만원/㎡)

* 2016년 준공, 전용면적 26.98㎡ (약 8.16평) 물건이 2026년 7월 1일 28,300만원에 거래되었습니다. (약 1,049만원/㎡)

* 1991년 준공, 전용면적 53.28㎡ (약 16.11평) 물건이 2026년 7월 2일 19,000만원에 거래되었습니다. (약 357만원/㎡)

본건은 1991년 준공된 다세대주택으로, 전용면적 22.86㎡ (약 6.92평)입니다.

1991년 준공된 '훼밀리빌라A'의 경우, 면적이 더 크지만 가격이 낮게 형성되어 있어 연식에 따른 가격 하락이 두드러집니다. 반면, 2016년 준공된 '비쥬타운B'의 경우, 면적 대비 가격이 높게 형성되어 있어 신축 건물에 대한 선호도를 반영합니다.

본건의 감정가는 180,000,000원이며, 이는 해당 물건의 대항력 있는 임차권(160,000,000원)을 고려했을 때, 낙찰자가 부담해야 할 총액을 감안한 시장 가치로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 봉천역이 도보 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 주변시설: 근린생활시설, 다가구 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주거용 건부지로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축 정보: 본건은 벽돌조 평스라브 3층 건 중 3층 301호이며, 1991년에 건축되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차권 인수: 가장 큰 리스크 요인은 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 낙찰가보다 임차보증금이 높은 경우, 낙찰자는 최소 보증금 전액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 채권 총액 및 경매가: 채권자(조OO)의 총 채권액은 160,000,000원(임차권 보증금) + 185,827,945원(강제경매 신청액)으로, 이는 감정가 180,000,000원을 초과합니다. 즉, 본 경매 절차에서 채권자의 채권이 전액 변제되지 않을 가능성이 있습니다.

* 건축 연식: 1991년에 건축되어 약 35년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 봉천역 인근의 우수한 입지조건과 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 수준에서의 거래 가능성이 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 160,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수되는 보증금을 더한 금액이 되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 봉천역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거용 수요: 서울 관악구 지역의 꾸준한 주거용 수요를 바탕으로 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 임차권의 보증금이 명확히 고지되어 있어, 예상되는 총 매수 비용 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 160,000,000원으로 매수인이 인수해야 합니다.

요청하신 "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본건의 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

시장 가치 (감정가 기준) = 180,000,000원

인수해야 할 보증금 = 160,000,000원

따라서, 경매 절차를 통해 법원에 납입할 입찰가 = 시장 가치 - 인수해야 할 보증금

입찰가 = 180,000,000원 - 160,000,000원 = 20,000,000원

본 산정은 제공된 정보와 지침에 따른 계산 결과이며, 실제 낙찰가 결정 시에는 경쟁 상황, 물건의 현황, 추가적인 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 위 입찰가 외에 160,000,000원의 임차보증금을 별도로 부담해야 함을 유의해야 합니다. 따라서 실제 총 매수 비용은 약 180,000,000원(입찰가 20,000,000원 + 인수 보증금 160,000,000원)이 될 것으로 예상됩니다.

임차인 조아리(조 ) 씨의 경우, 보증금 160,000,000원, 차임 300,000원으로 대항력이 있으며, 배당 신고일자는 2024년 8월 21일입니다. 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.