나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100112 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 41-150 브라운하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "서울대입구역"이 소재하는 등 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2013-09-24) 외 벽 : 치장벽돌쌓기, 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조바람.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 소규모주택정비 관리지역(2025-12-26)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모 아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100112 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 41-150 브라운하우스 4층 403호 (신주소: 서울특별시 관악구 은천로35다길 16, 4층 403호)

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물면적: 28.64㎡ (약 8.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성생명보험주식회사

건축물 사용승인일: 2013년 9월 24일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울봉현초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

건물은 총 5층 중 4층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

인접 도로 폭은 약 5m이며, 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

1.1. 1. 교통 환경

* 지하철 2호선 "서울대입구역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 가까이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.1. 2. 주변 시설

* 교육 시설: 서울봉현초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 편의 시설: 지역 내 근린생활시설 및 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 자연 및 여가: 도심 지역 특성상 대규모 공원은 없으나, 주거 단지 내에서 산책 등 기본적인 활동이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을5, 33,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 비고란에 내용 없음)

등기부채권 총액은 127,769,135원입니다.

* 을구 근저당권 (우리은행, 더블유제이파이낸스대부): 말소 예정

* 을구 근저당권부 채권질권 (성우대부): 말소 예정

* 갑구 가압류 (KB국민카드, 삼성생명보험): 말소 예정

* 갑구 강제경매 (삼성생명보험): 말소 예정

1.2. 1. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (별도의 임대차 관계가 확인되지 않아 명확한 권리 신고 내용이 없습니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 아파트 단지가 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

서울대입구역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 상권의 확장 가능성이 있습니다.

최근 매매 사례들을 보면, 신축 빌라의 경우 면적 대비 높은 가격대를 형성하고 있으며, 신축 연도가 오래된 빌라의 경우 가격 편차가 존재합니다. 본건(2013년 준공)은 연식에 비해 적정 가격 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 서울대입구역을 통해 강남, 시청 등 주요 업무 지구 접근성이 우수합니다.

* 교육: 서울봉현초등학교가 도보 거리에 있어 초등 자녀를 둔 가구에 적합합니다.

* 편의: 인근 상가 및 마트 이용이 편리하며, 서울대입구역 주변의 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 대부분 주거 지역으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정:

본건 소재지는 다음과 같은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 지정 기간이 2026년 말까지 이어집니다. (예: 2025.10.20.~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25). 이는 향후 토지 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 특히 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 제한이 있을 수 있습니다. 매수자는 해당 허가 요건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상:

물건 명세서 상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 시 점유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 보증금 미상 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 명확한 확인은 필요합니다.)

* 건축물 연식:

2013년 준공으로 약 10년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2호선 서울대입구역과 서울봉현초등학교를 도보로 이용 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 교육 환경이 양호하며, 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다. 등기부 상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서울대입구역 인근은 지속적인 수요가 있는 지역입니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 실수요자에게 매력적입니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가가 최근 유사 물건의 실거래가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 소규모주택정비 관리지역 지정: 향후 지역 정비 사업 등으로 인한 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 285,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 2016년식 26.98㎡ 면적의 '비쥬타운B'가 283,000,000원에 거래되었습니다. 본건(28.64㎡, 2013년식)과 면적은 유사하고 연식은 약간 더 오래되었으나, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(토지거래허가구역, 임대관계 미상)를 감안하더라도, 입지 조건과 시세 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 약 295,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.