나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100054 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무 ·상업용빌딩, 오피스텔, 일반주택 등으로 형성된 상업 및 주거지역으로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 편리하며, 북측 및 동측 간선도로(사임당로, 서초중앙로)변에 노선 버스정류장이 소재하고 남동측 및 남측 약 330미터 ~ 550미터 지점에 전철역(남부터미널역 : 지하철 3호선, 교대역 : 지하철 2·3호선))이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제12층 제1203호로서, 외 벽 : 화강석붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 하이샷시 창호 마감. 복 도 : 데코타일 마감 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임. (별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 인접도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 건부지(업무시설, 제2종근림ㄴ생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 북측, 서측으로 대중교통이 운행하는 노폭 약 30미터, 약 20미터, 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1) : 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)임. 토지 기호(2) : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.),건축선(도로경계선에서 3m후퇴)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100054 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1598-1 큐브플러스 12층1203호

용도: 오피스텔

감정가: 250,000,000원

토지 면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물 면적: 25.01㎡ (약 7.57평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 서초구 서초동 소재 "서울교육대학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무·상업용 빌딩, 오피스텔, 일반 주택 등이 혼재된 상업 및 주거 지역으로, 생활 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 북측 및 동측 간선도로변에 버스 정류장이 위치합니다. 지하철 3호선 남부터미널역과 2·3호선 교대역이 도보 또는 근거리 이동 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건은 동측, 북측, 서측으로 노폭 약 30미터, 20미터, 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 5일 접수된 근저당권 (채권자: 홍승일, 채권금액: 700,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 전입일자: 2023년 3월 13일

* 확정일자: 2023년 2월 21일

* 대항력: 있음

* 참고사항: 본건은 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 물건명세서에 명시된 바와 같이 임차인의 보증금 210,000,000원은 매각 후에도 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 잔액은 낙찰자가 부담하게 됩니다. (주의: 인수 보증금 금액이 0원으로 명시된 다른 항목과 상충될 수 있으나, 등기부등본의 '말소: 인수' 및 물건명세서 내용을 최우선으로 고려해야 합니다.)

* 본 경매(사건번호 2026타경100054)는 임차인 이 씨가 채권자로 진행하는 강제경매입니다.

* 기타 권리: 을구 8번 가압류 (채권자: 가유림, 채권금액: 20,000,000원) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 930,000,000원 (근저당 7억 + 임차권 2.1억 + 가압류 0.2억)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 서초동은 서울의 주요 업무 및 주거 지역으로, 다양한 상업시설과 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 서울교육대학교 인근으로 교육 관련 시설 및 유동인구가 풍부합니다.

* 지역 특성: 업무시설, 오피스텔, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히 교통이 편리한 입지는 상업 시설 이용객 및 거주자에게 높은 선호도를 제공합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 환경 설명으로 보아, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 서울교육대학교가 인근에 있어 교육 관련 인프라 이용이 편리합니다. 또한, '상대보호구역' 관련 언급이 있으나, 이는 교육청 확인이 필요한 사항으로 본건 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 편의 시설: 주변에 대형 마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 접근성이 높아 시내 이동이 수월합니다.

* 건축 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 12층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재 경보, 개별 난방 시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 가장 중요한 리스크는 임차인 이 씨의 보증금 210,000,000원 인수 부담입니다. 매각으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다. (주의: 보증금액이 미상인 경우는 아니나, 인수 부담액이 크므로 신중한 검토가 필요합니다.)

* 높은 총 채무액: 등기부채권 총액이 930,000,000원으로 감정가 250,000,000원을 훨씬 초과합니다. 이는 경매가 진행되는 근본적인 이유이자, 낙찰 시 인수될 수 있는 권리가 많다는 점을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 서초동이라는 우수한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리한 오피스텔입니다.

* 다만, 2억 1천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이 씨가 존재하며, 이 임차인이 경매 신청인이라는 점에서 보증금 회수를 위한 절차로 해석됩니다. 따라서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

* 감정가 대비 총 채무액이 높은 편이며, 낙찰 후 추가적인 명도 또는 인수 부담을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서초동은 강남권의 핵심 지역으로, 지속적인 수요와 가치 상승이 기대됩니다.

* 교통의 요지: 지하철역 및 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 임대 및 거주 가치가 높습니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변의 상업, 주거, 교육 시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 물건의 시장 가치를 기준으로 산정합니다.

* 최근 유사 면적 (25.01㎡) 오피스텔 매매가가 2025년 2월 27일 기준 180,000,000원으로 확인되었습니다.

* 감정가는 250,000,000원으로, 최근 매매가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정 시점 및 평가 기준에 따른 차이일 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금(210,000,000원)이 매수인이 인수하게 될 경우, 실제 낙찰가의 부담은 훨씬 커지게 됩니다.

* 이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가, 그리고 임차인 인수 부담 가능성을 종합적으로 판단 시, 대략 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상합니다. (이 가격은 낙찰자가 인수해야 할 보증금을 제외한 순수 물건 가치 기반 추정치이며, 실제 인수 보증금액에 따라 최종 부담액은 달라집니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.