나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10032 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2969-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 "하도포구" 서측 근거리에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 타운하우스, 단독주택, 소규모점포, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 내부진입로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고, 단지내 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목구조위징크지붕 3층 건물로서, 외벽 : 징크 및 스타코 등 마감, 내벽 : 석고보드 위 페인트 등 마감, 창호 : 시스템창호 등 마감, 바닥 : 강마루 등 마감 임.

이용상태

1층 : 주택(거실, 욕실, 주방 등)임. 2층 : 주택(서재 - 건축물현황도)임. 3층 : 주택(방1, 욕실 - 건축물현황도)임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 급배수설비, 천정형 에어컨설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 1층 남동측 외부에 '데크'가 설치되어 있음.(사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록1.은 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

1.1. 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2026타경10032 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 2969-4

용도: 단독주택

감정가: 248,938,140원

총괄표제부상 건물수: 10개동 (단독주택)

건물(바동) 전용면적: 77.52㎡ (약 23.45평)

토지면적: 2619.00㎡ (약 792.32평)

토지 지분: 227.85㎡ (약 68.93평)

건물 지분: 77.52㎡ (약 23.45평)

매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 방OO

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각, 목록 1.은 지분매각.

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 "하도포구" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 타운하우스, 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 자루형 토지로서, 주거용 건부지 및 일부 내부 진입로 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 단지 내 폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 건물감정평가요항표 요약

건물 구조: 일반 목구조, 목구조 위 징크 지붕 3층 건물입니다.

이용상태: 1층 주택(거실, 욕실, 주방 등), 2층 서재, 3층 주택(방 1, 욕실)으로 이용 중입니다.

설비내역: 보일러 난방 설비, 급배수 설비, 천정형 에어컨 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물: 1층 남동측 외부에 데크가 설치되어 있습니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주 특별자치도 제주시 구좌읍 하도리에 위치하며, "하도포구" 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 타운하우스, 단독주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 해안가 근처의 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

주요 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 차량 접근은 가능하나, 토지가 자루형이고 북동측 진입로 입구에 이동식 컨테이너 박스 등이 소재하여 도보로만 출입이 가능한 구간이 있으며, 차량으로는 인접 토지의 내부 도로를 통해 접근해야 합니다. 이는 차량 접근성에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

2.3. 주변 시설

* "하도포구" 인근에 위치하여 해안 생활을 즐길 수 있습니다.

* 소규모 점포 및 농경지가 혼재되어 있어 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

* 주변 탐문 및 일반적인 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 토지와 건물이 각각 등기되어 있으며, 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 3월 29일 접수된 방성현 근저당권 (210,000,000원)입니다.

* 말소되는 권리: 을25번 근저당권, 갑26번 임의경매개시결정 등 (방성현) 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액(토지): 871,747,816원

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 3월 29일 접수된 방성현 근저당권 (210,000,000원)입니다. (토지 을25번과 동일 기준으로 보임)

* 말소되는 권리: 을13번 근저당권, 갑4번 임의경매개시결정 등 (방성현) 및 갑3번 가압류 (한국양봉농업협동조합) 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 채권 총액(건물): 412,147,816원

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 임차인은 확인되지 않았습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 같은 하도리에 위치한 "구좌반석타운" (연립, 2000년식, 전용면적 약 39.67㎡)의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2025년 2월: 8,900만원

* 2025년 12월: 7,300만원

* 2026년 2월: 9,300만원

이는 전용면적 약 12평 기준의 연립주택 시세이며, 본건은 단독주택으로 건물 면적이 77.52㎡ (약 23.45평)으로 유사 단지 내 연립 주택보다 면적이 약 2배 가량 큽니다. 단독주택이라는 점과 단지 내 10개동 중 하나라는 점을 감안할 때, 구좌반석타운의 면적당 가격을 단순히 대입하기는 어렵습니다.

4.2. 지역별 시세 동향

제주도 전반적으로 부동산 시장은 변동성이 있으나, 구좌읍 하도리는 비교적 조용하고 자연 친화적인 지역으로 알려져 있습니다. 단독주택 및 타운하우스 형태의 매물은 지역 특성상 꾸준한 수요가 있을 수 있으나, 개별 물건의 입지, 상태, 건축 연도 등에 따라 시세 차이가 크게 발생합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 소규모 점포가 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. "하도포구"가 가까워 해안을 이용한 여가 활동이 가능합니다. 더 넓은 범위의 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

구체적인 학교 및 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 제주 시내 주요 시설까지는 차량으로 이동해야 합니다.

5.3. 기타 생활 정보

본 물건은 10개 동으로 이루어진 단독주택 단지 내 한 채의 건물과 해당 토지의 지분을 매각 대상으로 합니다. 공동 소유 및 관리에 대한 부분이 고려되어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 차량 접근성 제한

토지의 형태(자루형)와 북동측 진입로의 협소함으로 인해, 차량이 본건 건물 바로 앞까지 접근하기 어렵습니다. 이는 일상생활은 물론, 물건의 활용도 및 향후 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 차량 접근은 인접 토지의 내부 도로를 이용해야 하므로, 이에 대한 통행권 및 사용 권한을 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 지분 매각 (공유 관계)

토지가 지분으로 매각된다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 매수인이 전체 토지의 일부 지분만을 소유하게 되므로, 나머지 지분권자(다른 9채의 건물 소유주)와의 관계, 토지 이용 및 관리, 개발 등에 있어 협의가 필요하며, 이에 대한 의견 충돌 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공동 담보 및 높은 채무 총액

등기부상 채권 총액이 매우 높아, 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. 비록 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 채무 부담이 발생하지 않는지 철저한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주도 구좌읍의 독특한 입지를 가진 단독주택으로, 10개 동으로 이루어진 단지 내 한 채와 해당 토지 지분을 매각 대상으로 합니다. 감정가는 2억 4천만원대이나, 시장 조사 결과 유사한 유형의 물건(구좌반석타운, 연립형)은 면적이 작은 경우 7천만 원대에서 9천만 원대에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 더 넓은 단독주택으로, 감정가 수준의 가치를 가지기 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

가장 큰 우려는 토지 지분 매각으로 인한 공유 관계와 자루형 토지의 협소한 차량 진입로입니다. 이러한 점들은 물건의 실질적인 활용성과 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 상세한 권리 분석, 그리고 토지 이용 및 차량 통행에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 희소성 있는 단독주택 투자 기회입니다.

* "하도포구" 인근의 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 지분 매각이지만, 건물 자체는 77.52㎡ (약 23.45평)으로 비교적 넓은 실사용 면적을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 248,938,140원입니다.

제공된 유사 물건(구좌반석타운, 연립, 약 12평)의 최근 매매가가 7,300만 원 ~ 9,300만 원이었음을 감안할 때, 본건 단독주택(약 23.45평)의 건물 가치를 단순 면적 비례로 추정 시 약 1억 4천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준으로 예상할 수 있습니다. 토지 지분(약 69평) 가치를 보수적으로 평당 50만 원으로 산정 시 약 3,450만 원으로, 총 예상 가치는 약 1억 7천 4백 5십만 원 ~ 2억 1천 4백 5십만 원 범위로 추정됩니다.

그러나, 토지 지분 매각으로 인한 공유 관계, 진입로 협소 등 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 1억 7천만 원 ~ 2억 원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가 조사, 그리고 토지 이용 및 차량 통행에 대한 권리 관계 명확화 등 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.