나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50067 [1] 전라남도 여수시 봉산동 280-8 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤감정 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 봉산동 소재 '여수봉산동우체국' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 건물, 주상용 건물 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

형태 및 이용상태

유사 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수남초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로서, 외벽: 페인팅, 석재치장 마감 등. 내벽: 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

지층: 단란주점으로 이용 중임. 1층: 일부는 단란주점, 일부는 공실임. 2층: 마사지샵으로 이용 중임. 3층: 주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보기 등이 설치되어 있음. 3층에 난방설비, 천장에어컨 설비가 설치되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 건물개황도, 사진 등'을 참조하시기 바람.

공부와의 차이

공부상 1층은 단란주점 용도이나 일부 공실이고, 공부상 2층의 용도는 휴게음식점이나 마사지샵으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 기호2 건물은 인접 토지(봉산동 280-7)에 소재하는 건물과 동일 시기에 건축된 것으로 보이며, 두 건물의 외벽은 서로 붙어 있어 일체형 건물의 형태이고 도로명주소 가 동일한바 경매 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50067 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여수중앙신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉산동 280-8

용도: 근린주택

감정가: 427,401,555원

토지면적: 115.70㎡ (약 35.00평)

건물면적: 306.94㎡ (약 92.85평)

제시외 건물 면적: 13.97㎡ (약 4.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1990년 04월 30일 (사용승인: 1990년 11월 21일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층

주요 용도: 제2종근린생활시설, 주택, 근린생활시설(단란주점), 휴게음식점

주요 마감: 외벽 페인팅, 석재치장 등. 내벽 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 등. 창호 새시.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

전라남도 여수시 봉산동 소재 '여수봉산동우체국' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 건물, 주상용 건물이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

본건 북동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

지역: 일반상업지역

기타 용도지구: 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수남초등학교), 중점경관관리구역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 권리관계

말소기준권리: 2020년 05월 29일 접수된 여수중앙신용협동조합의 근저당권 (채권액: 324,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 930,563,366원입니다.

경매개시결정 등기(2026-01-21, 여수중앙신용협동조합)가 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매로 인해 낙찰자는 말소기준권리 외 모든 권리를 인수하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원. 배당신고일자: 2026-01-28. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원. 전입일자: 2026-01-23, 확정일자: 2026-02-02, 배당신고일자: 2026-02-03. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 상으로는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이 부분은 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지 특성

일반상업지역에 위치하여 상업 및 업무 시설 입지에 적합한 지역입니다.

주변으로는 상업용 및 주상용 건물이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

4.2. 건물 용도별 이용 현황

지하 1층: 단란주점 이용 중

1층: 단란주점 일부, 일부 공실

2층: 마사지샵 이용 중 (공부상 휴게음식점)

3층: 주택 이용 중

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 주변: 여수봉산동우체국, 여수남초등학교, 여수수산시장 등이 인접해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로를 통한 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변에 모텔(캐슬모텔, 나비잠모텔, 산무인텔, 썬플라워모텔, 넘버25호텔 등)이 다수 소재하고 있어 숙박업이 활성화된 지역입니다.

* 마사지샵 등 관련 업종이 영업 중입니다.

* 여수국가산업단지가 인근에 위치하며, 특정 기간 동안 산단 정비 작업으로 인한 소음, 악취, 매연 발생 가능성이 있습니다. (예: 2025년 8월 남해화학, ㈜엘엑스엠엠에이, ㈜LG화학 등 관련 공정 작업)

* 아동 관련 복지시설(샘터특수어린이집) 등이 인접해 있습니다.

* 현재 검색 결과상 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 일체형 관련

본 건물은 인접 토지(봉산동 280-7)의 건물과 동일 시기에 건축되었으며, 외벽이 서로 붙어 일체형 건물의 형태를 띠고 있습니다. 이로 인해 향후 구분 소유, 이용, 관리, 재건축 등에 있어 인접 건물과의 협의가 필요하거나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 용도 및 현황 불일치

건물 공부상 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 존재합니다.

* 1층: 공부상 단란주점이나 일부 공실.

* 2층: 공부상 휴게음식점이나 마사지샵으로 이용 중.

이는 향후 건축물대장 변경, 용도 제한, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 정보 불일치 가능성

물건 기본 정보에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 권리분석 상 임차인들의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 현장 조사 시 임차인의 권리 관계를 면밀히 재확인해야 하는 부분입니다.

6.4. 제시외 건물

건물 제시외 면적(13.97㎡)이 존재합니다. 이는 경매 시 포함 매각되므로, 낙찰자가 해당 부분에 대한 철거 또는 합법적인 처리 방안을 강구해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 봉산동 일반상업지역에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 투자 가치가 있습니다. 주변 상업 시설 및 교통망이 발달해 있어 상권이 활성화될 잠재력이 높습니다. 비록 건물의 연식은 있으나, 다양한 용도로 복합 활용되고 있어 임대 수익 및 재건축 시 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 모두 정리되어 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 인접 건물과의 일체형 구조, 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치, 임차인 정보의 잠재적 불일치 가능성 등은 낙찰 후 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 여수시 봉산동 중심 상업지역 내 위치.

* 활용성: 제2종근린생활시설 및 주택 복합 용도로 다양한 사업화 및 임대 수익 창출 가능.

* 미래가치: 여수 지역 개발 동향 및 향후 상권 활성화 가능성에 따른 시세 상승 기대.

* 권리관계: 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 기반 최근 매매 정보는 2019년 건축된 연립/다세대 주택으로, 본건(1990년 준공 근린주택)과는 용도 및 건축 연식에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 이노하임빌리지 (2019년 건축, 83.27㎡): 2025년 4월, 15,500만원 (평당 약 1,861만원)

* 네이처힐스 (2019년 건축, 67.522㎡): 2025년 3월, 15,400만원 (평당 약 2,281만원); 2026년 1월, 21,000만원 (평당 약 3,109만원)

본건은 상업지역 내 근린생활시설로서, 비교 대상의 주택 시세보다 높은 가치를 가질 수 있습니다. 건물 면적(약 93평 + 제시외 4.2평)과 토지 면적(약 35평)을 고려할 때, 감정가 427,401,555원 (평당 약 440만원, 건물 전체 면적 기준)은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히 2026년 1월 거래된 네이처힐스(평당 약 3,109만원)의 가격 상승 추세를 고려할 때, 여수 봉산동 지역의 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 권리가 없고, 지역의 잠재적 가치를 고려할 때 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 접근을 고려할 수 있습니다.

감정가: 427,401,555원

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원 (삼억 원 ~ 삼억 오천만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.