나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50051 [1] 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 694 청솔아파트 203동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 "순천금당중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호(남향, 복도식)로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일마감 등, 창호: 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임

인접 도로상태등

단지 북측으로 중로에 접하고 있으며, 북서측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2025-11-14)(금당2지구), 소로2류(폭 8m~10m) (접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한구역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50051 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 91,000,000원

3. 소재지 및 접근성

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 694 청솔아파트 203동 2층 201호에 소재함.

주위는 "순천금당중학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린상가, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

4. 면적 및 감정가

토지면적: 31.52㎡ (약 9.53평)

건물면적: 56.40㎡ (약 17.06평)

감정가: 91,000,000원

5. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 내 2층 201호(남향, 복도식)

이용상태: 아파트

설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 개별난방 설비 등이 되어있음.

2. 입지조건

3. 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 "순천금당중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 학교 등이 소재하는 주거지대임.

4. 교통 상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

5. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2025-11-14)(금당2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한구역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

3. 권리분석

4. 등기부 현황

말소기준권리인 광주지방법원 2024카단273 가압류(신용보증기금, 금14,772,500원) 외 다수의 권리가 정리될 예정임.

주택임차권(장한솔, 금94,000,000원)은 인수되는 권리임.

5. 임차인 현황

임차인: 장*

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-10

확정일자: 2021-05-31

대항력: 있음

6. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기(2024.10.02. 제33393호, 임대차보증금 94,000,000원, 전입일자 2021.09.10., 확정일자 2021.05.31.)가 존재함.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음.

4. 상권분석

5. 주변 상업 시설

본건 인근에 근린상가 등이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

6. 편의 시설

인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

7. 교육 시설

"순천금당중학교"가 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

주변 학교로는 순천대석초등학교, 순천팔마중학교, 순천신흥중학교, 순천연향중학교, 순천승평중학교, 순천풍덕중학교, 순천금당고등학교, 순천고등학교, 순천여자고등학교, 순천매산여자고등학교 등이 있음.

6. 잠재적 리스크

7. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 94,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요함.

8. 기타 리스크

건물의 노후 상태 및 내부 시설물에 대한 현황은 현장 확인이 필요함.

본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 소재 청솔아파트로서, 준공된 지 20년 이상 된 아파트로 파악됨.

주거지대로서 기본적인 편의시설과 교육시설 접근성이 양호한 편임.

교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 94,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있음. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 입지: 순천시 해룡면 상삼리의 주거지대에 위치하여 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 가격: 감정가 91,000,000원 대비 임차인 인수 금액을 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됨. 최근 실거래가가 8천만원대에서 9천만원대까지 형성되어 있으나, 인수되는 보증금을 감안해야 함.

* 환경: 주변에 학교와 근린상가가 있어 생활 환경이 안정적인 편임.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 임차인의 보증금 94,000,000원을 제외하고 산정되어야 함.

본건의 감정가는 91,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 94,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높으므로, 실질적인 취득 가격은 감정가를 초과할 수 있음.

최근 실거래가가 8천만원대에서 9천만원대 후반까지 나타나고 있으나, 이는 인수 보증금을 고려하지 않은 가격일 수 있음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 배당 예상액, 물건의 현장 조사, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.