나이스옥션 법원경매 광주 2026타경573 [1] 전라남도 나주시 이창동 710-1 하늘빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "이창동사무소"서측 인근에 위치한"하늘빌 제1층 제101호"로 주위는 상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지의 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-23)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 배수구역<하수도법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 다세대주택으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경573 (1)

소재지: 전라남도 나주시 이창동 710-1 하늘빌 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사대원레미콘

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.12㎡ (약 17.28평)

토지지분: 57.125㎡ (약 17.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.21㎡ (약 21.84평)

건물지분: 72.21㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지마감 등

창호: 새시창호

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중

1.4. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 개발촉진지구, 토지구획정리사업지구, 배수구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "이창동사무소" 서측 인근에 위치한 "하늘빌 제1층 제101호"입니다.

주위는 상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권 설정 기록이 확인됩니다.

을구에 설정된 근저당권(영암신용협동조합, 주식회사대원레미콘)은 말소 예정이며, 말소기준권리는 2024년 4월 30일자 영암신용협동조합의 근저당권입니다.

광주지방법원의 임의경매 개시 결정(2026타경573)이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

등기부 채권 총액은 105,790,730원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2026년 1월 13일

확정일자: 2026년 1월 13일

배당신고일자: 2026년 4월 9일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

"골든빌K" (이창동 717-2) 전용면적 약 74.93㎡(약 22.6평)가 2025년 10월 45,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,991,150원 수준입니다.

"골든빌L" (이창동 719-11) 전용면적 약 72.3㎡(약 21.87평)가 2024년 11월 60,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,743,484원 수준입니다.

"백조" (이창동 70-1) 전용면적 약 49.94㎡(약 15.11평)가 2026년 7월 25,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,654,533원 수준입니다.

4.2. 시세 분석

본건의 건물 면적은 72.21㎡(약 21.84평)로, 가장 유사한 거래 사례인 "골든빌L" (72.3㎡, 60,000,000원, 2024년 11월 거래)과 면적 및 건축 연도(본건 2013년 건축 허가, 2014년 사용 승인 / 골든빌L 2009년 준공)가 유사합니다.

감정가는 97,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가(60,000,000원)와 비교 시 약 37,000,000원의 상당한 차이를 보입니다.

이는 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 시장 상황 변화, 또는 본건만의 특수성이 반영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 다세대주택과 상가가 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, "이창동사무소" 인근이라는 점을 고려할 때 관공서 및 상업시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 내 진입도로가 확보되어 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 간의 괴리

감정가(97,000,000원)와 최근 실거래가(유사 면적 60,000,000원) 간의 큰 차이는 투자 시 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. 입찰 시 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

6.2. 향후 시장 변동성

부동산 시장의 변동성에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 임차인 전영식 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 발생하지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 이창동에 위치한 하늘빌 다세대주택 1층 101호로, 건물 면적 약 21.84평, 토지 지분 약 17.28평을 소유하게 되는 경매 물건입니다.

권리상으로는 특별히 인수해야 할 부담은 없는 상태로 파악됩니다. 임차인 전영식 씨는 대항력이 없어 보증금 부담이 없습니다.

다만, 감정가 97,000,000원에 비해 유사 면적의 실거래가가 60,000,000원으로 상당한 차이를 보이고 있어, 투자 결정 시 이 점을 면밀히 검토해야 합니다.

주변 환경은 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역으로, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리상 안전성이 높습니다.

8.2. 실거주 및 임대 목적 활용 가능

약 21.84평의 적정 면적을 갖추고 있어, 실거주 또는 임대 목적의 투자 모두 고려해볼 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 시세 차익 가능성

만약 시세에 맞춰 입찰할 경우, 감정가와 시세 간의 차이만큼 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 60,000,000원에서 70,000,000원 사이로 판단됩니다.

감정가(97,000,000원)와 실거래가(60,000,000원) 간의 큰 차이를 감안하여, 안전 마진 확보를 위해 감정가의 약 75~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가: 75,000,000원

이는 본건의 감정가와 실거래가, 권리 분석 결과 및 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 예상이며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.