나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30148 [1] 광주광역시 동구 산수동 392-2 태인빌라 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "광주광역시립 산수도서관" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택(다세대주택, 아파트) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 정비된 간선도로망이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제203호로서 (사용승인일 : 2001-10-20), 외벽 : 치장석재 붙임 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(전유면적 : 21.66㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 경사지내내 자체지반 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형의 '다세대주택 부지' 임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지의 서측 및 북측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로에 각각 접하며, 본건 기호 2) 토지의 동측 일부는 폭 약 2M내외의 아스팔트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역 (2014-07-29)(산수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 (2) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역 (2014-07-29)(산수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 대지권의 목적인 토지 기호 2)의 동측 일부는 폭 약 2M내외의 아스팔트 포장도로임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30148 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 광주광역시 동구 산수동 392-2 태인빌라 2층203호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2001년 10월 20일

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지상 4층 중 2층

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.64㎡ (약 3.22평)

건물면적: 21.66㎡ (약 6.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 25,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 10.64㎡

건물지분: 21.66㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "광주광역시립 산수도서관" 북서측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 공동주택(다세대주택, 아파트) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 정비된 간선도로망이 소재하고 있음.

서측 및 북측으로 아스팔트 포장의 왕복 2차로 도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역

소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

상대보호구역 (산수초등학교)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 주요 권리로는 주택임차권, 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 압류, 강제경매 등이 확인됨.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김 (본명: 김찬호)

전입일자: 2001년 11월 5일

확정일자: 2002년 7월 3일

배당신고일자: 2013년 8월 12일

보증금: 20,635,014원

차임: 0원

대항력: 있음

권리분석 요약: 본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재함. 해당 임차권은 2013년 8월 12일 을구 4번으로 등기되었으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리임. 다만, 우선변제권은 소멸되고 대항력만 남아있는 상태로, 종전 경매절차에서 보증금 21,000,000원 중 364,986원을 배당받은 것으로 확인됨. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 추가적인 확인 및 주의가 필요함.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2015년 7월 17일자 광주세무서 압류 (갑18)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 4번 주택임차권 (매수인에게 대항 가능)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건은 태인빌라, 화이트빌라, 깨보니그대빌 등 주변 다세대 주택 및 빌라와 혼재된 지역에 위치함.

4.2. 시세 분석

최근 인근 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 2024년 10월에 거래된 32.2㎡ 면적의 주택은 47,300,000원에, 35.4㎡ 면적의 주택은 28,000,000원에 거래되었음.

본건(21.66㎡)은 거래 사례 중 가장 작은 면적에 해당하며, 감정가는 25,000,000원임.

가장 최근 거래된 35.4㎡ 면적의 주택이 28,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 소형 면적은 면적당 가격이 다소 높을 수 있으나, 대항력 있는 임차인 존재 등의 위험 요소를 감안하여 시세보다 보수적으로 접근할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조, 콘크리트슬래브 지붕의 지상 4층 건물 내 제2층 제203호임.

일반적인 위생, 급배수, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에는 광주광역시립 산수도서관이 위치하여 교육 및 문화생활에 이점을 제공함.

다수의 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.3. 혐오시설

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 주변 환경은 대체로 주거지역으로서 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 점이 가장 큰 리스크임.

비록 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 채무 규모나 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 채권액 변동 가능성이 있음. (자세한 내용은 등기부 및 경매계에서 확인 필요)

소형 면적(21.66㎡)으로, 향후 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 산수동에 위치한 다세대주택으로, 주변 개발 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크가 가장 큰 부담 요인이므로, 입찰 전 해당 임차인과의 구체적인 소통 및 법률 전문가의 검토를 통해 인수할 권리와 명도 전략을 명확히 수립해야 함.

감정가는 25,000,000원이나, 최근 실거래가 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 부합할 수 있음.

주거지로서 기본적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임.

안정적인 권리 관계가 확보된다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있음. (단, 임차인 문제 해결 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 25,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 및 물건의 특성, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 26,000,000원 ~ 27,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권장함.

이는 잠재적 리스크를 감안한 가격이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.