나이스옥션 법원경매 광주 2026타경607 [1] 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 17층에프에이-1707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 북구 오룡동 소재 "정부광주지방합동청사" 남동측 인근에 위치 한 '와이어스파크' 제17층 제에프에이-1707호로, 주변은 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재 한 업무지대로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건 중 17층 에프에이-1707호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 가장형의 토지로, 상업 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로3류(접합), 중로2류(접합), 국가산업단지, 산업시설구역, 산업육성구역, 연구개발특구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경607 (1)

소재지: 광주광역시 북구 오룡동 1110-43 와이어스파크 17층 에프에이-1707호

용도: 오피스텔

감정가: 138,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO (하나은행 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.22㎡ (약 3.70평)

토지지분: 12.224㎡ (약 3.70평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 오룡동 소재 "정부광주지방합동청사" 남동측 인근에 위치한 '와이어스파크' 17층 건물에 소재합니다. 주변은 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재한 업무지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 정부광주지방합동청사는 행정기관의 집약체로, 주변 지역의 행정 및 업무 중심 기능을 수행하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 인근 도로망으로는 첨단대교, 광산IC, 산월IC, 호남고속도로, 제2순환도로 등이 있어 광주 시내 및 시외로의 접근성이 양호합니다. 향후 지하철 2호선 정부종합청사역(예정) 및 주변 도로망 확충 계획도 있어 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 정부광주지방합동청사 외에 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 지역에서는 소각장 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민들의 관심과 반대 시위 사례가 있어, 관련 정책 변화 가능성을 참고할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당권(하나은행, 129,600,000원)보다 후순위로 경매개시결정이 된 건입니다. 등기부상 채권 총액은 129,600,000원입니다. 임의경매개시결정등기(하나은행, 101,750,009원)가 말소기준권리보다 후순위이며, 이 경매로 인해 낙찰자는 대부분의 권리를 인수하지 않고 소멸하게 됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 정보는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박영남

보증금: 1,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-13

대항력: 없음

* 임차인: 하율산업주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-01-05

대항력: 없음

두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 오룡동 일대는 정부광주지방합동청사를 중심으로 공공기관 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있는 업무지대입니다. '와이어스파크'는 지식산업센터로 건축되었으며, 주변 산업단지와의 접근성이 높아 기업체들의 입주 수요가 있는 지역입니다.

4.2. 건물 용도 및 이용

건물 등기부상 표제부 및 건축물 정보에 따르면, '와이어스파크'는 지식산업센터(공장)로 이용 및 건축되었으나, 본건의 용도는 '오피스텔'로 명시되어 있습니다. 이는 행정적 분류와 실제 이용 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다. 현재는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라는 감정평가서 요약이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

정부광주지방합동청사 내에는 구내식당, 농협, 건강지원센터, 대강당 등이 있어 공공 업무 관련 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

오룡동 일대는 첨단산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 있을 수 있습니다. '와이어스파크'는 22층 높이의 건물로, 17층에 위치하여 일정 수준의 조망권이 확보될 수 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으며, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 임대차 계약의 세부 조건이나 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 용도 관련 혼선 가능성

본건의 용도는 '오피스텔'로 표기되어 있으나, 건물 전체적으로는 '지식산업센터(공장)'로 이용되고 있다는 정보가 있어, 향후 용도 관련 행정적 문제나 시장 가치 평가에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 해당 지역의 수급 변화에 따라 시세 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오룡동의 '와이어스파크' 내 17층 오피스텔입니다. 정부광주지방합동청사 인근의 업무지대에 위치하며, 교통망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다. 건물 자체는 지식산업센터로 건축되었으나, 본건은 오피스텔로 경매에 나왔습니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물의 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 차이가 존재할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망과 행정기관 밀집 지역의 입지적 장점.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담이 적음.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 배후 기업 수요 기대 가능.

* 광주첨단산업단지와의 인접성 및 향후 교통망 확충 계획.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, '와이어스파크' 내 오피스텔/지식산업센터의 실거래가 정보가 제한적이나, 유사 면적의 오피스텔 매매가는 대략 2억 원대부터 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 2023년 4월 기준으로 2.58억 ~ 5.92억 원대의 실거래가 기록이 있으나, 이는 공급 면적 기준이며 본건의 전용 면적(40.74㎡)과는 차이가 있을 수 있습니다.

감정가(138,000,000원)는 현재 시세 대비 다소 낮은 수준으로 보입니다. 보증금 인수 부담이 없으므로, 시세 및 현장 조사를 통해 적정 가치를 판단하되, 보수적으로 감정가 대비 100%~120% 수준을 입찰 희망가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 시세, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 165,000,000원 (감정가 138,000,000원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.