나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30156 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층1221호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 각종 판매시설 등으로 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내(사용승인일:2022.09.01) 12층 1221호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 적벽돌, 돌치장 등 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 새시2중창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 오피스텔로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측으로 3면이 접하여 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상이나, 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30156 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층1221호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원 (2억 3천 6백만원)

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정평가일: 2026년 7월 13일

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 본 건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 각종 판매시설 등으로 형성된 노선 상가지대임.

* 교통상황: 간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 12층 1221호이며, 2022년 9월 1일 사용승인됨. 외벽은 몰탈위페인팅, 적벽돌, 돌치장 등이며, 내벽은 벽지, 타일 등 마감, 창호는 새시2중창임.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측, 남측으로 3면이 접하여 도로상태 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 이성금 (을2, 2022-10-24 확정, 2023-06-05 전입, 183,300,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2026-01-15, 183,300,000원) - 경매신청 채권자

* 등기부채권 총액: 239,820,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이성금)

* 보증금: 183,300,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-06-05

* 확정일자: 2022-10-24

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 주택임차권(을2) 및 강제경매(갑2)가 후순위이므로, 매각으로 인해 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 광주역 인근으로 업무시설, 숙박시설, 판매시설 등이 밀집한 상가지대입니다.

* 교통 접근성: 간선도로변에 위치하고 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 임대 수요: 광주역 역세권이라는 이점과 다양한 상업시설 접근성으로 인해 직장인 및 유동인구를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 특히, 광주역 주변은 도시재생 사업이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

* 최근 시세 동향: 본 건과 유사한 면적(전용 49㎡)의 오피스텔 매물이 1억 8천만원대 월세 또는 8.6억~23.24억 범위의 매매가로 확인됩니다. 또한, 해당 건물(한국아델리움)의 시세는 평당 1,100만원 ~ 1,800만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 1층 상가에 편의점이 있으며, 도보 5분 거리 내에 신안동 먹자골목, 광주은행, NC백화점 등이 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교통: 광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로망을 통해 시내외 이동이 수월합니다.

* 주변시설: 차량으로 5분 거리에 NC웨이브, 북구오리거리 등이 있으며, 10분 이내 거리에 기아챔피언스필드, 전남대학교, 롯데백화점, 홈플러스 등 주요 시설 접근이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시는 소각장 건립을 추진하고 있으나, 이는 광주 북구 신안동과는 거리가 있는 지역에서 논의되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행될 수 있으나, 현재 제공된 정보만으로는 추가 담보 물건에 대한 정보가 없어 정확한 영향은 파악하기 어렵습니다.

* 임차권: 등기부상 임차권(이성금)이 존재하나 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 배당 절차 상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건축 연차: 2022년 9월에 준공된 신축 오피스텔로 건물의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상되나, 향후 발생할 수 있는 하자 보수 문제 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 미상 임대 여부: 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상이나, 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있음 [cite:물건 정보].

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 초역세권에 위치하며 2022년 신축 준공된 오피스텔로, 현대적인 시설과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 권리관계 또한 명확하여 낙찰 시 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 광주역 주변 개발 계획과 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치 또한 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 광주역 바로 인근에 위치하여 광역 교통망 이용 및 역 주변 개발 수혜가 기대됩니다.

* 신축 오피스텔: 2022년 9월 준공으로 최신 설비 및 깔끔한 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담 없이 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 생활 편의 인프라: 주변 상업시설, 백화점, 먹거리 골목 등이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 236,000,000원

* 최근 시세 조사 결과:

* 본 건물(광주역 한국아델리움)의 유사 면적(전용 49㎡) 시세는 평당 1,100만원 ~ 1,800만원 범위로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 건물 면적 49.08㎡(약 14.85평)를 고려하면, 대략적인 시세는 약 1억 6,335만원 (1,100만원/평 * 14.85평) ~ 2억 6,730만원 (1,800만원/평 * 14.85평) 범위로 추산할 수 있습니다.

* 제시된 월세 시세(1억 8,430만원/11만원) 및 기타 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 현재 시장에서 형성될 수 있는 매매가는 약 1억 8천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 예상됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가는 236,000,000원이며, 시세 범위를 고려했을 때 입찰가는 감정가 수준 또는 시세 하단부에서 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성 및 시장 상황을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 210,000,000원 ~ 236,000,000원 범위로 제안합니다. (이는 시장 상황, 경쟁 입찰 등을 고려하여 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.