나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30164 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 1동 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 통칭 '진우타워' 제1동 제5층 504호 외 2개호로서, 부근은 공원, 전면 및 후면 가로를 따라 각종 상업용 건물 및 공공건물 등이 소재하는 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량출입 자유로우며, 간선도로변에 소재하여 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 건 내 제5층 제504호 외 2개호로서, 2015년 04월 20일 사용승인되었으며, 외벽: 석재붙임, 강화유리, 드라이비트 등, 내벽: 시멘트몰탈 위 페인트, 타일, 강화유리 등, 바닥: 석재, 타일 등, 창호: 새시창호, 강화유리창임.

이용상태

공실 상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 스프링 클러, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 평지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 35미터의 왕복6차로 아스팔트포장도로 및 남측으로 노폭 약 15미터의 왕복 2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-03-27)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관 한 특별법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 각 건물의 벽체 구분없이 1개로 사용되고 있는 상태임
- 전유부분의 위치와 면적은 내부 주기둥 및 건축물현황도면 등에 의하여 특정이 가능함
- 벽체 제거 과정에서 관련 법령에서 정한 절차를 거쳤는지 여부는 알 수 없으며, 만일 절차를 거치지 않았다면 관련 법령에서 정한 불이익을 입을 수 있음
- 감정평가액은 벽체가 일부 제거된 점을 감안하여 평가한 금액임
- 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30164 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 277-2 1동 5층504호 (및 505호, 506호 추정)

용도: 제1종 근린생활시설 (상가)

감정가: 603,000,000원

토지 면적: 94.38㎡ (약 28.55평)

건물 면적: 372.05㎡ (약 112.54평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근 '진우타워' 1동 5층 504호 (및 505호, 506호). 주변은 공원, 상업용 및 공공건물이 소재하는 상가지대로서 주위 환경 보통.

* 교통 상황: 차량 출입 자유로우며 간선도로변에 소재하여 일반적인 교통 상황 무난함. 북측 약 35m 왕복 6차로, 남측 약 15m 왕복 2차로 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역. 대로1류(35m~40m), 중로2류(15m~20m) 접합. 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2019-02-25 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (금324,000,000원).

* 인수되는 권리: 상기 말소 기준 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 남은화: 보증금 30,000,000원, 차임 0원. 2025-01-13 전입. 대항력 없음.

* 주식회사제이케이엘림: 보증금 0원, 차임 0원. 2019-10-10 사업자 등록. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

4. 상권분석

* 건물 용도: 제1종 근린생활시설로 상가로 이용 중.

* 주변 환경: 공원, 각종 상업용 건물, 공공건물 등이 소재하는 상가지대.

* 잠재력: 혁신도시 내 상권으로, 행정복지센터 인근에 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객 확보 가능성 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 빛가람동행정복지센터 인근으로 관련 공공시설 접근성 양호. 주변 상업시설 이용 편리.

* 교통: 간선도로 인접하여 대중교통 및 자가용 이용 편리.

6. 잠재적 리스크

* 벽체 제거 관련 법적 불이익 가능성: 주의사항에 명시된 바와 같이, 각 건물의 벽체 구분 없이 1개로 사용되는 상태이며, 벽체 제거 과정에서 관련 법령 절차를 거쳤는지 불확실하여 법적 불이익이 발생할 수 있음. 감정가는 이러한 점을 감안하여 평가되었음.

* 임대 여부 불확실: 현황 공실이나, 임대 관계 미상으로 추후 임대 시 명도 관련 분쟁 가능성 존재 (다만, 현재 임차인들은 대항력 없음).

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 향후 공실 장기화 시 수익성 저하 우려.

7. 종합 의견

* 본 물건은 나주 혁신도시 내 상가로, 좋은 입지 조건과 접근성을 갖추고 있으나, 내부 벽체 철거 관련 법규 준수 여부 불확실성이라는 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 현재 모든 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수할 보증금 없는 임차인은 없음. 감정가는 이러한 제반 사항을 고려하여 산정되었음.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 핵심 상권 위치: 행정기관 및 상업시설 밀집 지역.

* 교통 요충지: 넓은 도로에 접해 차량 접근성 우수.

* 건물 활용도: 1개로 통합 사용 가능한 구조 (별도 확인 필요).

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인 없음, 인수 보증금 0원.

9. 예상 입찰가

* 산정 기준: 감정가 603,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(벽체 관련, 공실 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 보증금이 없으므로, 이는 입찰가 산정 시 추가 비용으로 고려되지 않음.

* (구체적인 예상 입찰가 산정은 본 정보만으로는 어려우며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다. 물건의 하자 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.