나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100056 [1] 부산광역시 사하구 감천동 20-3 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중 소규모의 판매시설 및 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 의료시설, 자동차관련시설 등이 혼재하는 노선상가지대 및 고지대의 주택가로 형성되어 있음.

교통상황

-기호 1), 2): 본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 운행하는 간선도로변에서 인근에 위 치하여 제반 교통사정은 무난시 됨. -기호 4), 5): 본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 운행하는 간선도로변에서 비교적 인 근에 위치하여 제반 교툥사정은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

-기호 1), 2): 2필 일단의 부정형 토지로서, 계단식으로 자체 평탄하게 정지된 건부지임. -기호 4), 5): 부정형 토지로서, 부근 지세는 남서하향의 경사지대이며 기호 4) 토지는 기호 3) 건물의 부설주차창, 기호 5) 토지는 토지임야임.

인접 도로상태

-기호 1), 2): 북서측으로 왕복 2차선의 도로와 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외, 남측으로 노 폭 약 1.5~2m 내외의 계단도로와 각각 접하고 있음. -기호 4): 남서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함. -기호 5): 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1,2): 제2종일반주거지역. -기호(4):제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-07-05)(접합). -기호(5):제2종일반주거지역, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕(4층 증축부분 '경량철골조') 4층 건물로서, (사용승인일:2006.05.17, 증축 및 용도변경:2007.03.15) 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 및 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 도배 및 인테리어 등 마감(추정), 창 호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

의료시설(감천문화요양병원)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 수변전설비(200KW), 발전설비(69KW), 냉난방설비, 승강기설비, 화재 탐지 및 경보설비, 스프링클러 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물(후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조) 기호 ㉠~㉣은 부합물 및 종물로 판단되어 실측사정 평가하였음.

공부와의 차이

공부(건물 등기사항전부증명서)상 구조는 '철근콘크리트조 철근콘크리트지붕'이나 현황은 '철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각포함
-목록 1.2.는 공부(건물 등기사항전부증명서)상 관련 지번으로 등재된 토지인바 일단지 기준하여 일괄 평가하였으며, 일반건축물대장상 대지면적(741㎡)을 제외한 도로공제(14㎡) 면적이 소재하는 점을 감안하여 평가함
-목록 3.의 공부(건물 등기사항전부증명서)상 구조는 ‘철근콘크리트조 철근콘크리트지붕’이나, 현황은 ‘철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕’임
-목록 3.은 남서하향의 경사지내 소재하여 북서측 도로 기준하면 지하1층이 1층으로 보이고, 동측 도로 기준하면 2층이 1층으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100056 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 20-3 (옥천로 38)

용도: 의료시설 (감천문화요양병원)

감정가: 3,844,459,640원

토지면적: 755.00㎡ (약 228.37평)

토지지분: 755㎡ (약 228.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1814.50㎡ (약 548.90평)

건물지분: 1814.5㎡ (약 548.90평)

건물 제시외면적: 56.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에프이이유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 '서천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 판매시설, 대중음식점 등 각종 근린생활시설, 의료시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재하는 노선상가지대 및 고지대의 주택가로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 시내버스 운행하는 간선도로변 인근에 위치하여 제반 교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

토지는 2필지로 일단의 부정형 토지로서 계단식 자체 평탄하게 정지된 건부지입니다. 일부 토지는 남서하향의 경사지대입니다.

인접 도로상태

북서측으로 왕복 2차선 도로, 남동측으로 노폭 약 4~6m, 남측으로 노폭 약 1.5~2m 내외의 계단도로와 각각 접하고 있습니다. 일부 필지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 10m, 남서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 제2종일반주거지역.

기호(4): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m).

기호(5): 제2종일반주거지역, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항

임대관계: 미상임.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

등기부채권 총액 (말소기준권리 이후):

토지 등기부채권 총액: 2,905,513,270원

건물 등기부채권 총액: 2,827,289,490원

(주의: 실제 인수되는 채권액이 아닌, 등기상 총 기재 채무액이며 중복될 수 있음.)

말소기준권리:

토지: 수산업협동조합중앙회 근저당 (접수일자 2012-01-20)

건물: 수산업협동조합중앙회 근저당 (접수일자 2012-01-20)

임차인 현황:

* 김재만

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2015-06-11

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있음.

* 윤혜경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-25

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있음.

* 황순남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-09

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 보증금/차임이 0원으로 명시되어 있음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치하며, '서천초등학교' 인근의 노선상가지대 및 주택가에 형성되어 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 의료시설, 자동차 관련 시설 등이 혼재하고 있어 유동인구가 풍부하며, 지역 내에서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 현재 의료시설로 이용 중인 점을 감안할 때, 기존 상권을 유지하거나 관련 업종으로 전환 시 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

다양한 소매점, 음식점 등 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 교육시설

'서천초등학교'가 인근에 위치하여 교육환경이 양호합니다.

혐오시설 정보

제공된 정보 및 외부 검색이 불가하여 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 구조 및 현황 불일치

건물 등기사항전부증명서 상 구조는 ‘철근콘크리트조 철근콘크리트지붕’이나, 현황은 ‘철근콘크리트조 및 경량철골조 철근콘크리트지붕 및 판넬지붕’으로 공부상 내용과 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정리 및 관련 행정 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 층수 및 경사지 위치

본건은 남서하향의 경사지에 소재하여 북서측 도로 기준 시 지하 1층이 1층으로 보이고, 동측 도로 기준 시 2층이 1층으로 보이는 등 실제 층수 및 접근성에 대한 시각적 혼동이 발생할 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 설정되어 있어, 복잡한 권리관계 및 추가적인 담보 해지 절차가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물

지상에 소재하는 제시외 건물(a~d)이 부합물 및 종물로 판단되어 실측 평가되었으나, 법적 효력 및 실제 활용 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임대차 관계 미상

전반적인 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 비록 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 현황 및 미수 차임 발생 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 의료시설(감천문화요양병원)로, 토지 755㎡, 건물 1814.5㎡ 규모에 감정가는 약 38.4억원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 등기상 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 건물 구조 및 현황의 차이, 경사지 내 위치로 인한 층수 인식 차이, 유동화 물건 및 공동담보 설정, 제시외 건물 존재, 전반적인 임대차 관계 미상 등의 고려해야 할 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

의료시설 활용 용이성

기존 감천문화요양병원으로 사용되었던 만큼, 관련 의료 설비가 갖추어져 있어 즉시 의료시설 운영이 가능합니다.

일괄 매각을 통한 효율성

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 활용 및 건물 관리에 대한 효율성을 높일 수 있습니다.

잠재적 가치 상승 여지

건축물대장상 내용과 실제 현황의 차이가 존재하므로, 추후 건축물 현황 변경 및 리모델링 등을 통해 자산 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

지역 개발 가능성

부산 사하구는 지속적인 도시 개발 및 개선 사업이 진행되는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 3,844,459,640원

예상 입찰가는 현재 시점에서 정확하게 산정하기 어렵습니다. 입찰가 결정은 본 물건의 시장 가치, 유사 물건의 낙찰 사례, 주변 시세, 본건의 잠재적 리스크 요인(구조 불일치, 경사지 위치, 유동화 물건 등)과 기회 요인(의료시설 활용, 일괄매각 등), 그리고 본인의 자금 운용 계획 및 입찰 전략을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 채권 총액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다. 현장 조사 및 추가적인 권리관계 분석을 통해 보다 정확한 산출이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.