나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30064 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층 102동 OOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "화정초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 철골조 (철근)콘크리트지붕

이용상태

오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 상업용

인접 도로상태등

북동측, 남동측으로 왕복2차선 포장도로 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-03-24), 방화지구(2017-03-24), 지구단위계획구역(2025-11-04)(전주 00부대 이전부지 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30064 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층 102동 1016호

용도: 오피스텔

감정가: 142,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 소재 "화정초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부 채권 총액: 34,886,946원

말소기준권리: 2025년 06월 09일 접수된 순창군산림조합의 가압류 (전주지방법원 2025카단138) 입니다.

말소예정 권리:

* 2021년 08월 19일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소

* 2025년 06월 09일 접수된 순창군산림조합의 가압류 (15,223,978원)

* 2025년 06월 24일 접수된 애큐온저축은행의 가압류 (12,718,005원)

* 2025년 06월 27일 접수된 케이비캐피탈주식회사의 가압류 (6,944,963원)

* 2026년 01월 20일 접수된 순창군산림조합의 강제경매 (17,431,489원)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 길

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 확정일자: 2023-07-12

* 배당신고일자: 2026-01-29

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능이 양호합니다.

오피스텔 건물 내에는 판매시설, 업무시설(오피스텔), 문화 및 집회시설(영화관), 근린생활시설, 운동시설 등이 복합적으로 입점 가능하여 다양한 상업 활동이 기대됩니다.

5. 생활정보

주변 교통 상황은 양호하며, 차량 통행이 원활합니다.

인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

"화정초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

편의시설 및 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 "길 "의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리 신고 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 추가적인 보증금 부담을 안게 될 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 임차인의 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 이에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 도심 내 입지 조건 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 1억 3천만원과 "대항력 있음"이라는 표기는 낙찰 시 추가적인 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가 1억 4천2백만원 대비 최근 유사 면적 오피스텔 매매가(최고 1억 2천만원)를 고려할 때, 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

전주 시내 중심 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

주변에 학교 및 주거단지가 밀집해 있어 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 고려했을 때, 29.1㎡ 면적의 8층 오피스텔이 1억 2천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 10층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 보증금 1억 3천만원을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려하더라도, 임차인 리스크에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

감정가(1억 4천2백만원)와 최근 실거래가, 임차인 보증금을 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 1억 3천만원에서 1억 3천 5백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 혐오시설 정보: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색에서 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.