나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100049 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1909 이안 금곡 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 금곡중학교 남서측 인근에 위치하는 이안 금곡 103동 13층 1302호로서, 주위는 공동주택, 관공서 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 서측으로는 낙동강이 흐르고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 도시철도 2호선 동원역 및 시내버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 19층 건물내 13층 1302호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 부정형의 토지로서 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접하며, 단지 내 도로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이:기준높이의 120%), 도로(접합), 상대보호구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2026타경100049 (1)

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 1909 이안 금곡 103동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 275,000,000원

토지 지분 면적: 36.6881㎡ (약 11.1평)

건물 지분 면적: 84.9387㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지 조건

본 건은 부산광역시 북구 금곡동에 소재하며, 금곡중학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 공동주택, 관공서, 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

* 교통 상황:

* 차량 진입이 용이하며, 부산 도시철도 2호선 동원역 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접하며 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접하고 상대보호구역에 해당합니다.

* 서측으로는 낙동강이 흐르고 있습니다.

* 주변 시설: 금곡중학교 인근에 위치하며, 주거 환경과 함께 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 별도의 외부 조사 결과, 본 건 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (제공된 정보 기준)

1.2. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 2021년 1월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을8) 입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소 기준 권리보다 후순위인 근저당권 (을10), 임의경매개시결정 (갑5) 및 기타 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등 특별히 기재된 내용 없음)

* 등기부 채권 총액: 약 275,200,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

1.3. 상권 분석

* 본 건이 위치한 금곡동 일대는 주로 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다.

* 주변에 관공서가 위치하여 행정 편의성이 있으며, 다양한 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 아파트 단지 자체적으로도 부속 시설을 갖추고 있어 단지 내에서 기본적인 생활이 가능합니다.

1.4. 생활 정보

* 아파트 정보: 이안 금곡 아파트

* 건축 연도: 2006년 7월 사용 승인 (약 18년 경과)

* 규모: 3개 동, 총 215세대

* 본 건 정보: 103동, 13층 중 1302호

* 전용 면적: 84.9387㎡ (약 25.7평)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차 정보:

* 건축물대장상 해당 단지 전체 총 주차 가능 대수는 222대 (지하 자동식 192대, 지상 자동식 30대)로 파악됩니다.

* 다만, 제공된 '아파트 정보' 항목에서는 지상 3대, 지하 5대, 총 30대로 기재되어 있어 정보에 다소 상이함이 있습니다. (단지 전체 용량은 222대로 보는 것이 합리적입니다.)

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 3대.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인:

* '임차인 현황' 상 인수 보증금 합계는 0원이나, '임대관계는 미상'으로 기재되어 있어 실제 거주자가 있는지, 있다면 어떤 조건으로 거주하는지 등에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주차 공간 정보의 불일치:

* 아파트 정보에 명시된 주차 대수와 건축물대장상의 주차 가능 대수에 큰 차이가 있어, 실제 주차 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화:

* 2006년 준공된 아파트로, 약 18년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 명도 관련 불확실성:

* 경매 절차상 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 부산 북구 금곡동의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 자랑합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 법적 권리 인수 위험은 낮다고 판단됩니다.

* 다만, 임대 관계가 불확실하고 주차 정보에 상이함이 있어, 현장 확인 및 관련 정보에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 건물 연식 대비 시세는 안정적인 편으로 보이며, 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 동원역 도보 거리 및 다수의 버스 노선으로 인한 편리한 교통망.

* 정비된 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에서 필요한 생활 시설 이용 가능.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 안전한 경매 진행 가능성.

* 합리적인 가격대: 감정가 및 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격 접근 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 3월~4월 거래된 유사 면적 (84.9㎡대) 아파트 실거래가는 26,600만원(13층) ~ 28,000만원(15층) 수준입니다.

* 본 건의 감정가는 275,000,000원입니다.

* 현재 본 건의 층수(13층)와 가장 유사한 최근 거래 사례는 13층 26,600만원 입니다.

* 최근 실거래가 평균은 약 271,500,000원 입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 13층 거래가 26,600만원인 점과 감정가 27,500만원을 고려할 때, 낙찰가는 250,000,000원 ~ 265,000,000원 범위에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 권장 입찰가: 255,000,000원 (본 건의 층수, 면적, 최근 시세, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 합리적인 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.