나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10047 [1] 경상남도 하동군 옥종면 두양리 산10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 두양리 소재 '두양마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도주변 산림지대로서, 임야, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

급경사지내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상남도 하동군 옥종면 두양리 산10에 소재한 임야입니다. [cite: provided text]

1.2. 면적 정보

전체 토지 면적은 106,606.00㎡ (약 32,247.5평)이며, 이 중 매각 대상인 토지 지분 면적은 26,651.5㎡ (약 8,061.8평)입니다. 건물 면적은 없습니다. [cite: provided text]

1.3. 감정가

본 물건의 감정가는 63,962,400원입니다. [cite: provided text]

1.4. 매각 대상

매각 대상은 토지 지분 매각입니다. [cite: provided text]

1.5. 경매 구분

본 경매는 부동산 강제 경매입니다. [cite: provided text]

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경상남도 하동군 옥종면 두양리 소재 '두양마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지방도 주변 산림지대로서, 임야, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. [cite: provided text] 최근 두양마을은 산불 및 수해 피해 복구를 위한 정부 공모 사업에 선정되어 생활 환경 개선 및 마을 공동체 회복 사업이 추진될 예정입니다.

1.1. 2. 교통 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. [cite: provided text]

1.1. 3. 인접 도로 상태

지적도상 맹지로, 도로에 직접 접해 있지 않아 차량 진입 및 접근에 어려움이 예상됩니다. [cite: provided text]

1.1. 4. 주변 시설

본건은 산림 지역에 위치하며, 직접적인 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 '하동다목적캠핑장'이 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 관계 요약

등기부등본상 말소기준 권리는 5번 정계춘 지분 강제경매 (채권자: 신한카드주식회사, 2026년 1월 21일 접수, 채권금액: 9,970,575원)입니다. [cite: provided text]

1.2. 2. 말소기준 권리

말소기준 권리는 신한카드주식회사의 강제경매개시결정등기입니다. [cite: provided text]

1.2. 3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준 권리보다 나중에 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

1.2. 4. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

* 4번 탁선희 지분 전부이전청구권가등기 (채권자: 정계춘, 2003년 6월 12일 접수)는 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 본 경매 절차 후에도 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 이는 소유권 이전과 관련된 복잡한 법적 문제가 발생할 수 있는 중대한 인수 권리입니다. [cite: provided text]

* 분묘기지권: 육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있으며, 이는 등기 여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다. [cite: provided text, 9, 10]

* 지상권: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 분묘기지권 성립 여지와 함께 고려해야 합니다. [cite: provided text]

1.2. 5. 특이 사항 및 주의 사항

* 공유자우선매수신고: 본 물건은 지분 매각으로, 다른 공유자가 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가 매수 신고 가격과 동일한 가격으로 우선 매수 신고할 수 있습니다. 이 경우 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다. [cite: provided text]

* 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 매각 후에도 다른 공유자와의 공동 소유 관계가 유지됩니다. [cite: provided text]

* 분묘기지권: 분묘의 실제 소재 여부를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. [cite: provided text]

1.2. 6. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: provided text]

1.3. 상권분석

1.3. 1. 현재 용도 및 상권 특성

본 물건은 농림지역, 임업용산지 등으로 지정된 임야로서, 자연림 상태의 토지입니다. [cite: provided text] 현재 농림 및 임업 활동 외 상업적 기능은 매우 제한적입니다.

1.3. 2. 잠재적 개발 가능성

토지이용계획상 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 수변구역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 개발 행위에는 상당한 제한이 따릅니다. [cite: provided text] 인근 두양마을이 재난 피해 복구 사업 대상지로 선정된 점은 향후 지역 기반 시설 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있으나, 본건 토지 자체의 개발 잠재력은 제한적일 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설 및 생활 환경

본건은 농촌 산림 지역에 위치하여 도심 접근성이 낮으며, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 '두양마을' 및 옥종면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. [cite: provided text]

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 맹지 및 접근성 문제

본건 토지는 지적도상 맹지로서, 인접 도로가 없어 토지 이용 및 개발에 있어 심각한 제약이 따릅니다. [cite: provided text]

1.5. 2. 토지 형상 및 이용 제한

급경사지의 부정형 토지로, 토지의 활용에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 수변구역 등 각종 토지이용 규제로 인해 개발 행위가 제한됩니다. [cite: provided text]

1.5. 3. 분묘 관련 리스크

육안으로 분묘가 확인되지 않더라도, 실제 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 리스크입니다. [cite: provided text]

1.5. 4. 공유자 우선매수 및 지분 매각

공유자우선매수권 행사로 인해 낙찰 기회를 잃을 수 있으며, 지분 매각으로 인해 다른 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 관리상의 어려움이 예상됩니다.

1.5. 5. 4번 권리 (가등기) 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 4번 탁선희 지분 전부이전청구권가등기가 '인수'되는 권리라는 점입니다. 이는 경매 절차를 통해 소유권을 취득하더라도, 해당 가등기에 기한 권리자가 본인의 지분 전체에 대한 이전 등기를 청구할 수 있게 되어, 낙찰자가 실제 완전한 소유권을 행사하지 못하거나 추가적인 법적 대응에 직면할 수 있음을 의미합니다. [cite: provided text]

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 임야 지분이라는 점 외에는 맹지, 급경사, 다수의 개발 제한, 분묘기지권의 잠재적 발생 가능성 등 부정적인 요인이 많습니다. 특히, 경매 절차 후에도 인수되는 '지분 전부 이전 청구권 가등기'는 매우 큰 위험 요소이며, 공유자 우선매수 신고 가능성 또한 낙찰 여부를 불확실하게 만듭니다. 이러한 여러 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

이 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

* 지정된 용도(농림지역, 임업용산지 등) 내에서의 활용 가능성.

* 향후 지역 개발 사업이 본건 토지에 긍정적인 영향을 미칠 가능성(다만, 맹지 및 개발 제한으로 직접적인 수혜는 제한적일 수 있음).

* 상당히 낮은 경쟁률로 인해 취득 시 낮은 가격으로 토지를 확보할 수 있다는 점(단, 인수되는 권리의 위험을 고려해야 함).

1.8. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 급경사, 토지 이용 제한, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자우선매수 신고 가능성, 그리고 특히 '지분 전부 이전 청구권 가등기'의 인수라는 중대한 위험 요소를 안고 있어, 시장 가치나 수익성을 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 가치 평가와 위험 분석을 위해서는 현장 조사 및 법률 전문가의 추가적인 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.