나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10076 [1] 경상남도 거제시 아주동 산43 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아감정 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택 및 아파트, 순수임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 급경사의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 맹지 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(용소초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상의 자연생 입목은 관행상 임지와 일체로 거래되는바 임지와 입목을 일괄하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
-인접 토지와 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정 등을 위하여 지적측량을 요함.
-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10076 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 산43

용도: 임야

감정가: 1,069,288,000원

토지면적: 18,436.00㎡ (약 5,577.46평)

토지지분: 18,436㎡

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 아주동 소재 '내곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 기존 주택, 아파트, 그리고 순수 임야가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 불가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.4. 형태 및 이용상태

본 건 토지는 사다리형이며 급경사의 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.5. 인접 도로상태

본 건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 상대보호구역(용소초등학교)

* 준보전산지

1.7. 기타사항

* 지상의 자연생 입목은 임지와 일체로 거래되는 것으로 간주하여 임지와 입목을 합쳐 평가하였습니다.

* 공부상 현황과 실제 이용상황 간의 차이는 없습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하므로, 정확한 지적 경계 확정을 위해서는 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 거제시 아주동의 내곡초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 주거시설과 임야가 혼재되어 있어 자연환경과 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다. 거제 아주동 지역은 최근 도시개발 사업 추진 움직임이 일부 관찰되며, 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

2.2. 접근성

차량 접근이 어려운 맹지라는 점은 단점으로 작용할 수 있으나, 인근 학교 및 주거 지역과의 근접성은 생활 기반 확보 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 3월 8일 접수된 장승포신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권: 박향수(1970-07-06), 박성호(2005-12-20, 증여)

* 근저당: 장승포신용협동조합, 웰컴저축은행주식회사, 장효준, 에스엠에스코리아주식회사 등 다수의 근저당이 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 지상권: 장승포신용협동조합 (2016-03-08, 말소)

* 가압류 및 압류: 경남신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 국민건강보험공단, 통영세무서장, 거제시 등 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 개시 결정: 장승포신용협동조합 (2026-01-21)

* 등기부채권 총액: 1,499,325,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 기재된 내용에 따르면, 본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다 (보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 건이 위치한 거제시 아주동 지역은 기존 주택 및 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 일부 지역에서는 도시 개발 사업이 추진된 이력이 있습니다. 이는 향후 지역의 변화 가능성을 시사합니다.

4.2. 시설 접근성

직접적인 도로 접근이 어려운 맹지임에도 불구하고, 주변 주택가 및 학교와의 근접성은 기본적인 생활 인프라 접근에 대한 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본 건 자체의 접근성이 매우 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 북동측 인근에 '내곡초등학교'가 위치하며, '용소초등학교' 관련 상대보호구역이 지정되어 있어 교육 시설 접근은 가능한 편입니다.

5.2. 생활 편의 시설

아주동 지역에는 모텔, 생활숙박시설 등이 운영되고 있으며, 관광 명소 및 맛집에 대한 정보도 찾아볼 수 있습니다. 다만, 본 건과 직접적인 연계성은 낮습니다.

5.3. 기타

거제시 아주동은 ESG 경영 도입 및 자원순환 문화 확산 등 지역 사회 발전 노력을 기울이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본 건 지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 특히, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 경계 불명확 및 지적 측량 필요

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위해서는 반드시 지적 측량이 요구됩니다. 이는 토지 이용 및 개발 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성 제한

본 건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 차량 접근이 불가능합니다. 이는 토지 이용 및 건축 행위에 있어 중대한 제약 사항입니다.

6.4. 급경사 지형

토지가 급경사의 사다리형 자연림 상태이므로, 토지 활용 및 개발에 있어 물리적인 제약과 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 토지이용 제한

자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 시 건축 행위, 형질 변경 등에 대한 법적 제한이 따를 수 있습니다.

6.6. 혐오 및 기피시설 관련 정보

주변에 혐오 또는 기피시설에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았으나, 거제시 전체적으로는 혐오시설 유치에 대한 주민 반대 시위 등 관련 이슈가 존재한 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 산43번지에 위치한 임야로, 감정가는 10억 6천만원대입니다. 토지는 18,436㎡(약 5,577평) 규모이며, 현재 자연림 상태의 급경사 사다리형 토지로 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 채권이 존재했으나, 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 인수할 권리는 없습니다. 그러나 본건은 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불명확, 맹지, 급경사 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있으며, 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 개발에 제약이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 아주동 지역의 임야로, 잠재적인 토지 가치 상승 또는 개발 가능성을 고려한 투자 접근이 가능합니다.

* 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,069,288,000원

본 건은 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불명확, 건축 제한 등 다수의 투자 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 보수적이고 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 실질적인 토지 활용 방안 및 예상되는 추가 비용(측량, 개발 허가 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.