나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10035 [1] 경상남도 남해군 남해읍 입현리 1027 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근(기호1,5), 북서측 인근(2) 및 북서측 근거리(3,4)에 각각 위치하며, 부근은 국도주변의 농경지, 단독주택, 근린생활 시설 및 숙박시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

기호(1,2) 소형 차량 등 접근 가능하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다. 기호(3~5) 차량 접근 곤란하고, 지역내 일반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다. 기호(2) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(3) 완경지세 내 부정형의 토지로서, 휴경전 상태입니다. 기호(4) 완·중경지세 내 부정형의 토지로서, 현황 대부분 휴경전 상태입니다. 기호(5) 부정형의 자체지면 평탄한 토지로서, 답으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(2) 남서측으로 폭 약 3m내외의 포장농로에 접합니다. 기호(3) 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을경관 관리지역, 농업진흥구역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다. 기호(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한), 마을경관관리지 역에 속합니다. 기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역에 속합니다. 기호(5) 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한), 마을 경관관리지역, 하천구역(2015-02-06)(입현천)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

별지 '토지 감정평가명세표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(4) 토지의 지목은 묘지이나, 현황은 대부분 휴경전 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다. (나) 기 타: 별지 '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조 바랍니다.

물건 비고

-토지 일부는 하천구역에 저촉 이를 감안하여 평가함.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2026타경10035 (1)

1.2. 소재지

경상남도 남해군 남해읍 입현리 1027

1.3. 토지면적

949. 00㎡ (약 287평)

1.4. 지목및용도

답

1.5. 감정평가액

46,501,000원

1.6. 경매개요

부동산임의경매

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 채권자

김OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

해당 토지는 경상남도 남해군 남해읍 입현리 소재 대입현교차로 남동측 인근에 위치하며, 주변은 국도변을 따라 농경지, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통및접근성

일부 필지(기호 1,2)는 소형 차량의 접근이 가능하며 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 다른 필지(기호 3~5)는 차량 접근이 곤란한 상황으로, 일부 맹지(기호 3)가 포함되어 있어 인접 토지를 통한 접근이 필요한 점은 주의해야 합니다. 기호(1,2)는 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장 농로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용현황및형태

토지는 대부분 답으로 이용 중이거나 휴경전 상태입니다. 부정형의 자체 지면이 평탄한 토지(기호 1,5)와 완경사지(기호 2,3) 및 완·중경사지(기호 4)로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

토지는 농림지역, 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2020-02-27), 마을경관 관리구역, 농업진흥구역(기호 1), 하천구역(2015-02-06, 입현천) 등에 저촉되어 있어 토지 이용에 대한 추가적인 확인 및 규제 사항을 반드시 검토해야 합니다.

2.5. 공부상지목과현황

기호(4) 토지의 경우 공부상 지목은 묘지이나, 현황은 대부분 휴경전 상태로 이용되고 있어 지목과 현황이 일치하지 않으니 유의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 01월 02일에 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상권리내역

등기부상 소유권이전(조현수, 조순옥) 내역과 근저당(김해농업협동조합, 송양희), 압류(국민건강보험공단, 양산세무서장) 및 임의경매(김해농업협동조합) 개시 결정이 확인됩니다.

3.3. 인수되는권리

등기부상 을구의 근저당권(을1, 을2) 및 갑구의 압류(국민건강보험공단, 양산세무서장) 내역은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리 중에서는 현재 등기부상 명시된 사항은 없습니다.

3.4. 임차인현황

상기 물건에는 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권및주변환경분석

4.1. 주변토지이용분석

본건 소재지는 농경지가 주를 이루고 있으며, 국도변을 따라 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 산재해 있는 농촌 지역입니다.

4.2. 인접시설및잠재적혐오시설유무

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 현재 시점에서 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 향후 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설접근성

국도변에 위치하여 기본적인 근린생활시설 및 숙박시설에 대한 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설은 인근 읍내 또는 도시 지역으로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

5.2. 지역적특성

해당 지역은 농업이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보이며, 자연환경이 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지관련규제및절차

농지법에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 낙찰자의 보증금이 몰수될 수 있으므로 취득 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용제한

토지의 일부가 하천구역에 저촉되어 있어 건축이나 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 마을경관 관리구역, 농업진흥구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.3. 접근성제약

일부 필지의 경우 차량 접근이 곤란하거나 맹지인 경우가 있어, 토지 이용 및 활용에 있어 불편함이 예상됩니다.

6.4. 기타확인필요사항

기호(4) 토지의 경우 공부상 지목(묘지)과 현황(휴경전)이 상이하므로, 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건의장단점요약

장점으로는 국도변에 위치하여 기본적인 접근성이 있으며, 농경지로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다. 반면, 농지취득자격증명 필수, 하천구역 저촉, 일부 필지의 접근성 제약 및 지목과 현황 불일치 등은 주요 단점으로 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 경매참여시고려사항

본 물건은 농지이므로 농지법에 대한 철저한 이해와 준비가 필요합니다. 또한, 하천구역 저촉 부분과 접근이 어려운 필지의 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사 후 입찰에 참여하는 것을 권장합니다.

8. 투자포인트

8.1. 농지활용가치

현행 법규 내에서 농업 생산을 위한 목적으로 활용 시 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지적장점

국도에 인접해 있어 향후 지역 개발이나 물류 이동 측면에서 잠재적 이점을 가질 수 있습니다.

8.3. 잠재적개발가능성

현재 용도지역 및 제한사항으로 인해 직접적인 개발이 제한적이나, 향후 관련 법규 완화나 지역 개발 계획 수립 시 활용도가 높아질 가능성을 배제할 수는 없습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 입찰가산정기준

예상 입찰가 산정 시에는 제공된 감정평가액을 기준으로 하되, 인수해야 할 보증금은 없으므로 이를 제외한 금액으로 고려합니다. 다만, 본 물건은 농지취득자격증명 등 관련 규제 및 제약 사항이 다수 존재하므로, 이를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 주변 시세 분석, 그리고 해당 토지에 대한 법적·행정적 제약 사항을 면밀히 검토한 후에 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서상의 감정가는 초기 참고 자료로 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.