나이스옥션 법원경매 진주 2026타경23 [1] 경상남도 진주시 집현면 대암리 587-13 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 진주시 집현면 대암리 소재 혈암마을회관 동측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지대 및 농촌취락 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2) : 공히 세장형의 평지로, 두필지 경계구분없이 답으로 사용중임.

인접 도로상태

기호(1), (2) : 남서측으로 노폭 약 4미터의 농로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경23 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 대암리 587-13

용도: 답 (농지)

감정가: 124,278,000원

면적: 토지 1,883.00㎡ (약 570평), 건물 없음.

매각 대상: 토지 전체

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOO (외 다수 채권자가 근저당 및 가압류로 경매 신청)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 진주시 집현면 대암리 혈암마을회관 동측 인근에 위치하며, 주변은 경지 정리된 농경지대 및 농촌 취락 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 4미터의 농로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (김해시산림조합, 2022-06-10)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있습니다. 등기부상 을2 지상권은 말소 예정으로 되어 있으나, 명세서 내용을 신뢰할 경우 지상권 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현황 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 요약: 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류가 설정되었습니다. 이들 권리는 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 약 7억 6천만원 규모입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 농업진흥구역 내 농경지로, 농업 생산 활동에 적합한 지역입니다. 주거 및 상업 활동보다는 농업에 집중된 환경입니다.

주요 시설 접근성: 집현면 중심 시가지까지 차량으로 약 10~15분 소요됩니다. 인근 마을회관 외 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 유무: 온라인 지도 검색 결과, 본 물건지 인근 1~2km 반경 내에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 농경지 인근 지역의 특성상 산재된 소규모 축사 등이 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성: 차량을 이용한 접근성은 보통이며, 남서측 농로를 통해 외부 도로망으로 연결됩니다.

생활 편의시설 접근성: 인근 농촌 취락을 통해 기본적인 생활이 가능하나, 진주시내 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량이 필수적입니다.

기타: 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 관련 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 제출 필수: 본 물건은 농지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

용도지역 및 행위 제한: 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

가축 사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 모든 축종 사육에 제한이 있습니다.

임대차 관계 미상: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 사용 수익 권한 또는 경작권 관련 분쟁의 소지가 있음을 의미할 수 있으며, 실제 이용 현황 확인이 필요합니다.

지상권 인수 가능성: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 등기부상 말소 예정으로 되어 있으나, 낙찰자는 이 부분에 대한 법률적 검토를 철저히 해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 소재의 농경지로서, 용도지역상 농업 목적에 적합합니다. 부동산 임의경매로 진행되어 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 가장 중요한 취득 조건은 농지취득자격증명원의 제출이며, 이를 충족하지 못하면 입찰 자체가 무효 처리될 수 있습니다. 전반적인 관리 상태는 양호한 편이나, 정확한 토지 이용 현황 및 지상권 관련 권리 관계에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

농지 경작을 희망하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

인근 유사 농경지의 시세와 본건의 감정가를 비교 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

지역 농업 발전 계획이나 정부 정책 등과의 연계성을 고려하여 향후 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 124,278,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 지역 농경지 시세, 실제 경작 가능성, 농지 취득 자격 여부, 그리고 잠재적 리스크 요인(특히 지상권 인수 가능성) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

추정 범위: 99,422,400원 ~ 111,850,200원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.