나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10098 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1611-2 울산태왕아너스퍼스티안 14층1411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공명 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 주차장등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건물 내 제14층 제1411호로서, (사용승인일 : 2021.01.07.) 외벽 : 복합 판넬, 강화유리, 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 불임 등, 바닥 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 정방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 45m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-11)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2024-06-13)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원에서 진행하는 2026타경10098 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 소재지 및 개요

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1611-2 울산태왕아너스퍼스티안 14층1411호

용도: 오피스텔

건물면적: 25.97㎡ (약 7.9평)

토지면적: 4.63㎡ (약 1.4평)

감정가: 135,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건축물 정보

건물명: 울산태왕아너스퍼스티안

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 28층 건물 내 제14층 제1411호

사용승인일: 2021년 01월 07일

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)

용도: 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)

제한: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시개발구역, 중점경관관리구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 '울산역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 업무시설, 근린생활시설, 주차장 등이 소재하는 지역으로, 도시개발구역 및 경부고속철도 울산역 역세권지구 내에 포함되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 15일 접수된 우리은행의 근저당권(권리금액 120,000,000원)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

낙찰 시 말소될 권리들은 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당 (을1)

* 삼성카드 가압류 (갑3)

* 서울신용보증재단 가압류 (갑4)

* 주식회사 우리카드 가압류 (갑5)

* 에프더블유2506유동화전문유한회사 임의경매 (갑6)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 울산역 역세권은 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 지속적인 발전이 기대됩니다. 주변에 업무시설 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 관련 수요가 있을 것으로 보입니다.

4.2. 개발 계획

경부고속철도 울산역 역세권지구로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 시설

2021년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

실지 조사일 현재 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 통해 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

5.3. 주변 도로

본건 토지는 서측 및 남측으로 폭 약 15m, 동측으로 폭 약 45m 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 권리관계 파악에 주의가 필요합니다. (단, 등기부상 현재까지는 문제가 없어 보입니다.)

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경: KTX 울산역 진입로 주변에 생활폐기물 운반 차량 주차 또는 운영 관련 민원 및 악취 발생 가능성이 과거에 보고된 바 있습니다. (주택가와 분리되어 있음을 전제로 함)

7. 종합 의견

본건은 울산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 2021년에 준공되어 건물의 상태가 양호할 것으로 예상되며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리가 없습니다. 유동화 물건 및 임대관계 미상 등의 일부 리스크는 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 충분히 관리 가능한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산역 역세권 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 준신축 오피스텔로 인한 낮은 유지보수 비용.

* 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물(울산 태왕아너스 퍼스티안)의 전용면적 약 24.34㎡(약 7.4평) 기준 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 08일: 5,500만원 (17층)

* 2025년 12월 29일: 7,100만원 (15층)

* 2025년 12월 05일: 8,000만원 (21층)

본건의 면적은 25.97㎡(약 7.9평)으로, 이를 환산하면 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 08일 기준: 약 5,870만원

* 2025년 12월 29일 기준: 약 7,575만원

* 2025년 12월 05일 기준: 약 8,534만원

2026년 4월 거래가(5,500만원)는 최근 실거래가임에도 불구하고 상대적으로 낮은 가격으로, 2025년 말 거래가(7,100만원~8,000만원)를 기준으로 시장 가치를 판단하는 것이 합리적입니다. 본건 14층의 위치를 고려할 때, 시장 가치는 대략 7,500만원에서 8,500만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가

감정가 135,000,000원 대비 최근 시세는 매우 낮은 수준입니다. 시세 차익을 목표로 한다면 감정가 이하, 특히 최근 시세 범위를 고려한 입찰이 필요합니다.

* 현 시세 기준 적정 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 9,000만원

(시장 상황 및 경쟁률에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.