나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10092 [1] 울산광역시 북구 신천동 358-9 협성노블리스 102동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 신천동 소재 "신천초등학교" 남측 인근에 위치하는 협성 노블리스 102동 10층 1003호로서 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층건중 10층 1003호로서 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감. 내 벽 : 벽지바름, 내장타일 붙임 등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 및 단지주변 가로망상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭8-10m)(저촉),가축사육제한구역 (가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10092 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 울산광역시 북구 신천동 358-9번지에 소재한 협성노블리스 102동 10층 1003호 아파트입니다.

아파트의 용도는 공동주택이며, 감정가는 181,000,000원입니다.

토지 면적은 27.79㎡ (약 8.4평)이고, 건물 면적은 59.95㎡ (약 18.1평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 삼성생명보험주식회사이며, 아파트의 사용승인일은 2003년 12월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 신천동 소재 "신천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 내 및 단지 주변 가로망 상태 역시 보통입니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 10층에 위치하고 있습니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지바름 및 내장타일, 창호는 샷시창호로 이루어져 있습니다.

토지는 평지에 위치한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

설비로는 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭8-10m)(저촉), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

본건의 임차인은 최정미 씨로, 보증금 20,000,000원, 차임 350,000원에 2018년 1월 18일 전입하였고, 2024년 7월 29일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2026년 3월 23일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2013년 12월 9일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(32,400,000원)이며, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

총 등기부채권액은 147,760,792원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 협성노블리스 아파트는 총 11개 동, 882세대로 구성되어 있습니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 16일 14층이 18,900,000원(약 59.945㎡)에, 2026년 7월 2일 13층이 20,100,000원(약 59.945㎡)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 현재 시세는 1억 8,900만원에서 2억 100만원 사이로 추정됩니다.

주변에는 신천초등학교가 위치하며, 근린생활시설 및 다른 공동주택 단지들이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

교육 시설로는 신천초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리합니다.

주차 시설의 경우, 아파트 단지 전체 총 주차 대수는 790대(세대당 0.89대)로 명시되어 있으나, 개별 세대 주차 가능 대수에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

관리사무소 연락처는 052-282-8228입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 소로2류(폭8-10m) 저촉, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등의 도시계획 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2003년으로, 향후 수리 및 유지보수에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 북구 신천동 소재 협성노블리스 아파트로, 신천초등학교 인근에 위치하여 교육 환경과 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수할 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

최근 실거래가 추세를 고려했을 때, 감정가(1억 8,100만원) 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 도시계획상의 일부 제한 사항과 건축 연도를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계로 인한 추가 부담이 없습니다.

우수한 입지 조건: 신천초등학교 인근으로 학군 수요가 있으며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

실거주 및 투자 매력: 아파트로서 기본적인 주거 가치를 갖추고 있으며, 안정적인 시세 유지 또는 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

시세 반영: 최근 실거래가(1억 8,900만원 ~ 2억 100만원)를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가로 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

최근 실거래가 범위: 189,000,000원 ~ 201,000,000원 (2026년 7월 기준)

인수 보증금: 0원

본 물건의 전용면적(59.95㎡) 및 10층이라는 점, 그리고 최근 거래 사례(14층, 13층)를 고려하여, 최근 실거래가 하단인 1억 8,900만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 선으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.