나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10 [1] 경상북도 경주시 황오동 275-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황오동 소재 '경주역'남서측 인근에 위치하며,주위로는 근린생활시설,숙박시설,단독주택 등으로 형성된 상가 및 주택 혼성지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 접근은 가능하며,교통상황은 대체로 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1~3)토지는 일단으로 자루형 평지로서 주상용건부지 및 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약8m,남측 및 북측으로 노폭 약3m정도의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05) 일련번호(2) :일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05) 일련번호(3) :일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05)

제시목록 외의 물건

별첨 ［건물감정평가요항표］참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (5) 철근콘크리트 스라브3층 건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅,벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 목재 및 새시창호임.

이용상태

본건 일련번호(5):소매점 및 주택으로 이용중임. 지하1층: 보일러실 1층: 소매점 2층: 소매점(현재 공실상태) 3층: 주택

설비내역

위생설비,급배수설비,유류보일러에 의한 난방설비(주택 부분) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 ㉠조적조 및 판넬조 함석기와지붕 단층 창고 약278.9㎡ ㉡ 조적조 강판지붕 단층 창고 약55㎡가 소재함. ※별첨 ［지적 및 건물개황도 ］참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록5 건물 중 1층 소매점 99.1㎡는 멸실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2026타경10 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 내OOO (내남농업협동조합)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 경주시 황오동 275-1

* 건물(목록5) 주소(건축물대장 관련): 경상북도 경주시 황오동 275-2

* 용도: 근린주택 (주요 건물 용도: 제1종근린생활시설(소매점) 및 주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 3층

* 사용승인일: 1985년 6월 25일

* 건물 제시외면적: 333.90㎡ (별도 창고 등)

* 특이사항: 일괄매각. 목록5 건물 중 1층 소매점 99.1㎡는 멸실. 제시외 건물 포함.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 1,391,227,300원

* 토지면적: 515.00㎡ (약 155.8평)

* 건물면적: 407.03㎡ (약 123.1평) (제시외 건물 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상북도 경주시 황오동 소재 '경주역' 남서측 인근에 위치함.

* 주위로는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등으로 형성된 상가 및 주택 혼성지대임.

* KTX 경주역세권 개발사업이 진행 중인 지역으로, 향후 발전 가능성이 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 대체로 무난함.

* 경주역이 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 일단으로 자루형 평지로서 주상용 건부지 및 일부 도로로 이용 중임.

* 본건 서측으로 노폭 약 8m, 남측 및 북측으로 노폭 약 3m 정도의 막다른 도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 고도지구(20m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 총 등기부채권액: 1,243,926,649원 (토지 및 건물 합계)

* 주요 채권자: 내남농업협동조합 (다수의 근저당권), 김길하 (가압류), 경주농업협동조합 (가압류).

* 말소기준권리: 내남농업협동조합의 근저당권 (2007-11-22 접수).

* 본건 임의경매는 내남농업협동조합에 의해 2026년 1월 16일에 개시 결정됨.

3.2. 임차인 현황

* * 임차인: 양지영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-30

* 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 권리상의 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 본건은 제1종 근린생활시설(소매점) 및 주택으로 복합 활용 가능한 근린주택임.

* 1층 및 2층의 소매점 용도는 상업지역 내 위치하여 유동인구 확보 및 상권 활성화에 유리한 조건임.

* 3층 주택 부분은 임대 수익 또는 거주 목적으로 활용 가능.

* 제시외 건물(창고)은 별도의 수납 또는 작업 공간으로 활용 가능하며, 리모델링을 통해 부가적인 수익 창출 방안 모색 가능.

4.2. 주변 시세

* 인근 '대이아트빌I', '대이아트빌II' 등 다세대 주택의 최근 매매가는 약 1억 4백만 원 ~ 1억 1천만 원 수준으로 확인됨 (전용면적 약 63.75㎡ 기준).

* 이는 본건 근린주택의 전체 감정가(13억 9천만 원)와는 규모 및 용도 차이로 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 부동산 시장의 전반적인 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 본건은 토지 515㎡, 건물 407.03㎡ 및 제시외 건물 333.90㎡를 포함하는 규모 있는 물건으로, 단위 면적당 가치는 주변 주택 시세와 차이가 클 것으로 예상됨.

* KTX 경주역세권 개발 사업이 진행됨에 따라 역세권 주변의 근린생활시설 용지 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* '경주역' 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주변에 상업시설, 숙박시설, 주택가 등이 밀집하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 경주 시내의 주요 편의시설 및 관광지 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 관리

* 본건 건물(주요 건물)의 사용승인일은 1985년 6월 25일로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 제시외 건물

* 건물 면적 외 약 333.90㎡ 규모의 제시외 건물(창고)이 포함되어 있어, 현황 조사 및 실제 활용 가능성, 철거 여부 등에 대한 추가적인 검토가 필요함.

6.3. 멸실된 건물 부분

* 목록5 건물 중 1층 소매점 99.1㎡가 멸실된 상태로, 건축물 현황과 실제 건물 상태 간 차이가 존재하므로 이에 대한 확인이 필요함.

6.4. 복잡한 권리관계

* 등기부상 채권 총액(1,243,926,649원)이 감정가(1,391,227,300원)에 근접하나, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 직접적인 권리 인수 부담은 없음. 다만, 채권 총액이 높은 점은 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 참고해야 함.

7. 종합 의견

본건은 경주역 인근 역세권에 위치한 근린주택으로, 상업지역 내 넓은 토지 면적(515㎡)과 복합 용도(근린생활시설, 주택)를 갖추고 있어 잠재적 가치가 높은 물건임. KTX 경주역세권 개발 사업과 연계하여 향후 지역 가치 상승이 기대되며, 역세권 입지로서의 높은 유동인구 확보 및 편의시설 접근성이 강점임. 건물 노후화, 제시외 건물, 멸실 부분 등은 추가적인 관리 및 비용 발생 가능성이 있으나, 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 높은 유동인구 및 교통 편리성.

* 일반상업지역 내 넓은 토지 면적(515㎡)을 활용한 재개발 또는 증축 잠재력.

* 상가 및 주택 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 기회 (임대 수익, 직접 사용 등).

* KTX 경주역세권 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,391,227,300원

* 본건은 토지, 건물, 제시외 건물을 포함하는 규모 있는 근린주택으로, 주변 일반 주택 시세와는 규모 및 용도 면에서 직접적인 비교가 어려움.

* 토지 면적 515㎡, 건물 면적 407.03㎡ 및 제시외 건물 333.90㎡를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 채권 총액이 감정가에 근접하는 점, 건물 노후화, 제시외 건물 및 멸실 부분에 대한 검토 필요성 등을 고려하여, 입찰 참여 시 감정가 대비 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천함.

* 추천 입찰가 범위: 약 1,250,000,000원 ~ 1,390,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 법원 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.