나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10069 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 456 버들마을우미린 311동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충남 천안시 동남구 청당소 소재 "천안가온초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지 및 근린생활 시설등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하면, 인근에 시내버스 승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 25층 아파트 중 18층 1802호로서 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감등 내벽 : 벽지 및 인테리어 소재 마감등 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 난방설비, 공용승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 아파트 단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지전체를 기준으로 대로에 접해 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(청수지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안가온초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안가온초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 456, 버들마을우미린 311동 18층 1802호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2026타경10069 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 618,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 76.06㎡ (약 23평)이며, 토지 지분은 76.0595㎡ (약 23평)입니다.

건물 면적은 151.49㎡ (약 45.8평)으로 공급면적이며, 건물 지분은 151.4864㎡ (약 45.8평)으로 전용면적입니다.

건축물 현황에 따르면, 본 물건은 철근콘크리트구조의 지상 25층 아파트 중 18층에 위치하고 있습니다.

사용승인일은 2010년 8월 20일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트 단지와 근린생활 시설이 밀집해 있습니다.

단지 남측에는 천안가온초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 24일에 접수된 우리은행 근저당권 (을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 설정된 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 662,500,000원입니다.

- 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

구체적인 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 속한 버들마을우미린 아파트 단지는 청당동의 대표적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 다수의 아파트 단지가 형성되어 있으며, 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 입지가 좋습니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

- 천안가온초등학교 (단지 남측 인접)

* 교통

- 차량 접근 용이

- 인근 시내버스 승강장 소재

* 편의 시설

- 단지 내 및 주변 근린생활 시설 이용 편리

* 단지 정보

- 총 11개 동, 725세대 규모의 아파트 단지입니다.

- 최고 25층, 최저 1층으로 구성되어 있습니다.

- 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

- 총 주차 대수는 1370대입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 경우, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구의 우량 아파트 단지에 속하며, 교육 및 교통 등 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확한 편이나, 임대차 관계 미상에 대한 확인이 필요합니다.

최근 시세 대비 감정가액과의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리, 근린생활 시설 밀집 등 뛰어난 생활 인프라를 자랑합니다.

* 권리 관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리만 존재하여 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(151.4㎡대)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 5일, 19층, 151.4864㎡: 510,000,000원

- 2026년 6월 13일, 13층, 151.3664㎡: 545,000,000원

본 건은 18층으로, 상기 거래 사례의 중간층에 해당합니다. 최근 거래된 13층의 가격(545,000,000원)을 고려했을 때, 본 건의 적정 시세는 530,000,000원 ~ 540,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 618,000,000원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 시세 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 535,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 시세 및 권리 분석을 바탕으로 산정한 추정치이므로 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.