나이스옥션 법원경매 대전 2026타경39 [1] 대전광역시 중구 문창동 43-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 대사동 소재 "충무로네거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위일원은 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 충무로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인근토지와 대체로 등고평탄하며 부정형태로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 일반상업지역(2018-06-18), 방화지구, 지구단위계획구역(2023-02-22)(문창동 42-4번지 일원 주거복합 지구단위계획구역) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 기호 1은 ‘토지이용계획확인서’상 지구단위계획(문창동 42-4번지 일원 주거복합 지구단위계획구역)으로 지정되어있는 바 경매진행시 이에 대한 사항은 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서, - 외 벽 : 석재붙임 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

1층은 계단실, 주차장 등이고, 2층은 무인모텔이며, 3층은 관리실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양열 급탕 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 기호 2의 2층 면적 일부(133.8㎡, 일반건축물대장상 3층‘여관(관리실)’)는 현황 3층에 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 별지"사진용지"와 같이 본건 기호 2의 옥상 부분에 태양열 설비가 소재하나 이는 건물의 설비로서 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 현재 '무인텔'로 운영중임
- 옥상 소재 태양광 설비는 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록2 건물등기사항전부증명서상 2층 면적 일부[133.8㎡, 일반건축물대장상 3층 여관(관리실)]는 현황상 3층에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경39 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 43-1

신주소: 대전광역시 중구 문창로90번길 8 (문창동)

용도: 숙박시설 (여관)

감정가: 4,514,726,400원

토지면적: 820.00㎡ (약 248.05평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 999.81㎡ (약 302.44평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOO (서부농업협동조합)

1.2. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물

주요 용도: 숙박시설(여관)

층별 이용 현황:

1층: 계단실, 주차장 등

2층: 무인모텔 (건축물대장상 2층 일부 면적 133.8㎡는 현황상 3층에 소재)

3층: 관리실 (건축물대장상 3층 '여관(관리실)'으로 표기된 부분)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양열 급탕 설비 등

부합물 및 종물: 옥상 태양광 설비 (감정평가 및 매각에 포함)

공부와의 차이: 건물등기사항전부증명서상 2층 면적 일부(133.8㎡)가 일반건축물대장상 3층 '여관(관리실)'으로, 현황 3층에 소재함.

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 일반상업지역

지구: 방화지구

기타: 지구단위계획구역 (문창동 42-4번지 일원 주거복합 지구단위계획구역) (2023-02-22 지정)

제한상태: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각 대상이며, 현재 '무인텔'로 운영 중임.

* 옥상 태양광 설비는 감정평가 및 매각에 포함됨.

* 건물 현황과 공부상 면적 표기 일부 상이함 (2층 일부 면적이 3층에 소재).

* 지구단위계획구역 지정에 대한 사항은 경매 진행 시 재확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문창동 43-1번지에 소재하며, 대전광역시 중구 대사동 소재 "충무로네거리" 북동측 인근에 위치함. 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 상업 및 주거 혼합 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 남측 인근 충무로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 포장된 도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 통행에 편리함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 등기부 및 건물 등기부 상 총 채권액은 2,795,708,890원임.

말소기준권리: 2024년 3월 15일 서부농업협동조합의 근저당권 (접수일자 2014-04-11, 권리금액 2,280,000,000원)

이하 후순위 권리들은 말소될 예정임.

임의경매 개시결정 등기(2026타경39)는 말소기준권리보다 후순위임.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 주병규, 주현희, 주민식

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2025-04-30

확정일자: 2025-04-30

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력 없음. 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인: K (KIMHYANG RAN)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-09-15

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 말소기준권리(2014-04-11)보다 앞선 2020-09-15에 전입하여 대항력이 있음. 보증금이 0원이나, 대항력 보유로 인해 인수 여부 및 권리 관계를 면밀히 확인해야 함.

* 임차인: 이태훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2025-07-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위 임차인으로 대항력 없음. 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 관련 주요 고려사항

* KIMHYANG RAN 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 계약 관계 및 권리 승계 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 주병규, 주현희, 주민식 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 잔금 납부 및 명도 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 대전광역시 중구 문창동 일대는 일반상업지역으로, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 복합 상권입니다. "충무로네거리" 인근으로 교통의 요지이며, 상업 시설과 주거 시설이 균형을 이루고 있어 잠재적 수요층이 있습니다. 현재 '무인텔'로 운영 중인 점을 고려할 때, 숙박업 관련 상권은 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 일반상업지역에 위치하여 주변으로 다양한 근린생활시설(상가, 식당 등)이 밀집해 있습니다. 또한, 주거 지역과 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성 또한 우수합니다. (구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 정보는 제공되지 않았으나, 상업지역 특성상 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 운영 리스크

* 대항력 있는 임차인 K (보증금 0원)의 존재: 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으나, 법적 권리 관계가 복잡할 수 있어 명도 및 운영에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 면적 표기의 불일치: 2층 일부 면적이 3층에 소재하는 점은 건축물대장 등 공부 정리 필요성을 시사합니다.

* 지구단위계획구역 지정: 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 대한 제한 또는 인센티브가 있을 수 있으므로, 지구단위계획 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 운영 중인 '무인텔'의 영업권 및 설비: 현 영업 상태의 승계 여부, 관련 설비의 유지보수 상태 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구의 상업지역에 위치한 숙박시설(무인텔)로, 감정가는 45억 원대입니다. 교통 여건이 양호하고 주변 상권이 형성되어 있어 영업 지속 가능성이 있습니다. 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 점, 건물 현황과 공부상 불일치, 지구단위계획구역 지정 등의 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 권리 관계 및 현장 조사를 철저히 수행하여 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점들을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전광역시 중구의 상업지역 내 충무로네거리 인근으로, 교통이 편리하고 상업 활동이 활발한 지역임.

* 수익성: 현재 '무인텔'로 운영 중으로, 안정적인 영업 수익 창출 가능성을 기대할 수 있음.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

* 가격: 감정가를 기준으로 시장 상황 및 예상 수익성을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정할 경우, 투자 가치가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 현장 실사 결과, 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 향후 개발 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 K 의 처리 방안, 건물 공부 정리 비용, 향후 지구단위계획에 따른 개발 가능성 및 제한 사항 등을 상세히 분석하여, 인수 보증금(0원)을 제외한 실질적인 투자 수익률을 극대화할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.